Mietausfallschaden ist vom Vermieter konkret darzulegen

LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016; 63 S 213/15

Sachverhalt

Bereits im Mietvertrag hatten sich die Parteien über die Befreiung des Mieters von den Pflich­ten der Renovierungsarbeiten gegen Zahlung eines Betrages von 1.500,00 € geeinigt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Vermieter Schadensersatz wegen eines Wasserschadens, den vereinbarten Betrag von 1.500,00 € sowie den Ersatz eines Mietausfall­schadens. Der Mieter weist die Forderung zurück mit der Begründung, dass keine Schönheits­reparaturen nötig gewesen seien und dem Vermieter im Übrigen auch kein Mietausfall-Schaden entstanden sei. 

Entscheidung

Nach Auffassung des Landgerichts Berlin liegt in Bezug auf den Wasserschaden keine Pflicht­verletzung des Mieters vor. Eine Verpflichtung zur Schneeräumung oder zum Auftauen eines Abflusses gebe es mietvertraglich nicht. Auch könnten Regelungen der Hausordnung keine einseitigen Pflichten begründen, da diese lediglich Ordnungsbestimmungen für das Zusam­menleben der Mieter untereinander enthalten.

Das Landgericht verneint darüber hinaus eine Zahlungsverpflichtung des Mieters bezüglich des im Mietvertrag vereinbarten Betrages in Höhe von 1.500,00 €: Auch aus der individuellen Vereinbarung ergebe sich keine Zahlungspflicht des Mieters, da sich diese grundsätzlich nur auf fällige Schönheitsreparaturen beziehen könne; eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung – unabhängig vom Zustand der Mietsache bei dessen Rückgabe – sei in einer derartigen Kon­stellation unwirksam.

Auch der vom Vermieter geltend gemachte Mietausfallschaden wird abgewiesen: Für einen Mietausfallschaden unterliegt der Vermieter der Verpflichtung, darzulegen, dass ihm durch die Nichtdurchführbarkeit eines bestimmten Geschäfts ein Gewinn entgangen ist. Der Vermieter muss mithin konkrete Mietinteressenten sowie den erzielbaren Mietzins benennen. Andernfalls sei davon auszugehen, dass nach dem gewöhnlichen Verlauf eine sofortige Anschlussver­mietung ohne vorherige Vermietungsbemühungen unwahrscheinlich sei.

Praxishinweis

Die gerichtliche Vermutung, eine sofortige Neuvermietung sei nicht möglich gewesen, besteht unabhängig vom Zustand der Wohnung. Selbst wenn sich die Mietsache aufgrund einer Pflichtverletzung des Mieters in einem unvermietbaren bzw. reparaturbedürftigen Zustand befindet, obliegt es dem Vermieter, den Mietausfallschaden ganz konkret und unter Beweisan­tritt darzulegen.