Provisionsverwirkung bei Doppeltätigkeit

1. Die Verwirkung i.S.d. § 654 BGB verlangt in objektiver Hinsicht einen schwerwiegenden Treuepflichtverstoß des Maklers, vor, bei oder nach dem Abschluss des Maklervertrags. Subjektiv muss der Makler vorsätzlich oder mit Vorsatz nahekommender Leichtfertigkeit den Interessen des Auftraggebers in so schwerwiegender Weise zuwiderhandeln, dass er eines Lohnes unwürdig erscheint.
2. Ein wichtiger Anwendungsfall des § 654 BGB bildet die treuwidrige Doppeltätigkeit des Maklers.
3. Der Makler, der einen Doppel-Auftrag hat, darf in die Preisverhandlungen nicht eingreifen. Hat er den Verkäufer schon über den Kaufpreis beraten und dieser dann seine Forderung gestellt, darf der Makler nicht mehr mit seinem Wissen und seinem Rat dem Gegner dienen. Auch wenn der Gegner ihn befragt, darf er ihn nicht mehr beraten, weil er sonst die Interessen des anderen Teiles beeinträchtigen würde; er muss ihn darauf verweisen, sich anderweitig Rat zu holen. Will er ihm dennoch auch in dieser Preisfrage dienen, so muss er sich dies von dem anderen Teil ausdrücklich erlauben lassen
4. Im Falle eines qualifizierten Alleinauftrags durch den Verkäufer darf der Makler nicht vom Objekt des Verkäufers abraten, indem zugleich anderweitig vorgestellte Objekte als besser bezeichnet werden.

LG München II, Urteil vom 16.05.2019; 11 O 134/18

Sachverhalt

Die beklagte Verkäuferin erteilt dem klagenden Makler einen Alleinauftrag für ihre Immobilie. Eine Provision in Höhe von 6 % wird im Alleinauftrag vereinbart mit dem Hinweis, dass diese vom Käufer bezahlt werden soll. Der Makler übersendet dem Kaufinteressenten ein Exposé über das Objekt zusammen mit anderen Maklerangeboten und weist darauf hin, dass ein anderes mit übersandtes Objekt noch immer an erster Stelle stehe. Der Makler teilt dem Kaufinteressenten weiter mit, dass bezüglich des Objekts der Verkäuferin für das er den Alleinauftrag erhalten hatte, gute Chance bestünde, von dem im Exposé angegebenen Kauf­preis noch 50.000,00 € herunter zu verhandeln. Da der Kaufinteressent ein Kaufpreis-Angebot inklusive Provision machte, war die Verkäuferin bereit, im Außenverhältnis an den Makler die Provision zu zahlen und unterschrieb eine entsprechende Vereinbarung, bevor die Bedingun­gen des Kaufvertrages, insbesondere auch zur Höhe des Kaufpreises bzw. zu der Frage, ob es um ein Inklusivpreisangebot ging oder nicht, ausgehandelt waren. Der Makler übersandte daraufhin dem Kaufinteressenten eine Exklusivitätsvereinbarung, die mit dem vorherigen Kaufinteressenten geschlossen worden war und aus der sich ergab, dass die Verkäuferin bereit war, dem früheren Interessenten zu einem niedrigeren Kaufpreis zu verkaufen.

Entscheidung

Das Landgericht München II weist die Provisionsklage des Maklers ab. Der Provisionsanspruch ist nach Auffassung des Gerichts wegen treuwidriger Doppeltätigkeit verwirkt. Der Makler ist vorliegend für Verkäufer und Käufer vermittelnd tätig geworden. Für die Verkäuferin ergab sich dies aus dem Maklervertrag, in dem der Makler sich formularmäßig verpflichtet hatte, alle Leistungen zu erbringen, die Verkäuferin über alle Aktivitäten und die sich daraus ergebenden resultierenden Ergebnisse für die Vermarktung des Objektes zu unterrichten.

Der Makler war auch für den Käufer vermittelnd tätig geworden. Er hatte ihm mehrere Objekte angeboten, da der Käufer als Suchkunde mit einem bestimmten Portfolio bei ihm geführt wurde. Dementsprechend wurde ihm das streitbefangene Objekt sofort angeboten. Bei einem Doppelauftrag von Verkäufer und Käufer durfte der Makler jedoch in Preisverhand­lungen nicht eingreifen. Hat der Makler den Verkäufer über den Preis beraten, darf er nicht mehr den Käufer beraten, selbst wenn dieser ihn befragen würde. Vorliegend hatte der Makler sich in Preisverhandlungen eingeschaltet, indem er dem Käufer mitteilte, dass die Verkäuferin ihm preislich eventuell entgegenkommen würde. Auch dass der Makler die Provisionsverein­barung, wonach die Verkäuferin die Provision zahlen sollte, verhandelte, bevor die Kaufpreis­modalitäten ausgehandelt waren, zeigt, dass der Makler vorrangig im eigenen Interesse tätig wurde. Auch dass der Makler den Käufer zunächst empfahl, nicht das Objekt der Verkäuferin, sondern ein anderes vom Makler angebotenes Objekt zu kaufen, war treuwidrig. Schließlich war die Zusendung der Exklusivitätsvereinbarung mit einem geringeren Kaufpreis, der einem früheren Kaufinteressenten geboten war, ein weiterer treuwidriger Verstoß gegen die Makler­pflichten. Der Provisionsanspruch war damit verwirkt.

Fazit

Die Führung bzw. auch die Unterstützung von Kaufpreisverhandlungen bergen für einen vom Verkäufer und Käufer beauftragten Makler ein erhebliches Risiko und sollten nur so geführt werden, dass beide Kaufvertragsseiten vom Makler gleichlautend informiert werden und der Makler sich die Genehmigung zuvor hat erteilen lassen, für beide Seiten provisionspflichtig tätig zu werden. Grundsätzlich sollte der Makler seine Tätigkeit im Bereich der Kaufpreisver­handlungen aber darauf beschränken, Angebote, die ihm gegenüber bezüglich des Kaufpreises gemacht werden, der jeweils anderen Vertragspartei ohne weitere Kommentierung zuzuleiten.