Die wirtschaftliche Identität des notariellen Kaufvertrages mit dem im Makler­vertrag angebotenen Vertrag bei Abschluss eines zwischengeschalteten Mietver­trages

Zwischen einem vermakelten und einem abgeschlossenen Kaufvertrag besteht eine hin­reichende wirtschaftliche Identität, wenn der Erwerber durch den Abschluss eines Kaufver­trages mit hinausgeschobener Fälligkeit und dem zeitgleichen Abschluss eines Mietvertrages wirtschaftlich im Wesentlichen denselben Erfolg erzielt wie mit dem ursprünglich angestrebten Kauf ohne hinausgeschobene Fälligkeit. Dies gilt auch dann, wenn die ursprüngliche Verkaufs­variante seitens des Verkäufers deshalb verändert werden muss, weil er eine erhebliche Vor­fälligkeitsentschädigung vermeiden möchte. Dass der Maklerkunde in der als dann gefun­denen Lösung in der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht in eigener Person und aus eigenem Recht handeln kann, schadet jedenfalls dann nicht, wenn nach der Interessenlage davon auszugehen ist, dass der Verkäufer als – noch – Wohnungseigentümer die wohnungs­eigentumsbezogenen Interessen des Erwerbers, also des Maklerkunden, wahren wird.

OLG Stuttgart, Hinweisbeschluss vom 05.06.2019; 3 U 92/19

Sachverhalt

Der Makler bietet eine Eigentumswohnung zum Kauf an und weist auf seine Provisionsfor­derung hin. Der Kaufpreis sollte 129.000,00 € betragen. Am 21.01.2016 schloss der Makler­kunde den notariellen Kaufvertrag über das Objekt zum Preis von 115.000,00 € ab. Die Fällig­keit des Kaufpreises sowie die Übergabe des Objekts wurde auf den 31.08.2019 hinausge­schoben. Käufer und Verkäufer schlossen für die Zeit bis zur Übergabe und Kaufpreiszahlung einen Mietvertrag ab.

Entscheidung

Das Landgericht Heilbronn hat der Klage des Maklers auf Provisionszahlung stattgegeben. Auf den Hinweisbeschluss des OLG Stuttgart hat der beklagte Maklerkunde seine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Heilbronn zurückgenommen.

Das Gericht weist darauf hin, dass eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen der Maklertätigkeit und dem Kaufvertragsabschluss vorliegend zu bejahen ist. Zwischen dem Abschluss des Maklervertrages und dem Kaufvertrag lagen keine vier Monate. Damit ist ein „angemessener Zeitabstand“ und damit eine Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Kaufvertragsabschluss zu bejahen. Der abgeschlossene Kaufvertrag ist auch nicht als Vorver­trag anzusehen, da der beklagte Maklerkunde einen unbedingten Anspruch auf Eigentums­übertragung gegen den Verkäufer erworben hat. Auch dass die angestrebte Eigentumsüber­tragung erst rund drei Jahre später erfolgte, berührt die wirtschaftliche Identität nicht. Der Käufer und Maklerkunde haben durch den Kaufvertrag wirtschaftlich im Wesentlichen den­selben Erfolg erzielt, wie mit dem ursprünglich angestrebten Verkauf ohne hinausgeschobene Fälligkeit. Da in dem zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossenen Mietvertrag die Kündi­gung durch den Vermieter insbesondere wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen war, droht auch keine Kündigung. Da der Käufer das Objekt zum Zweck des Wohnens erworben hatte, hat er durch den Mietvertrag das Wohnrecht erhalten und die spätere Eigentumsübertragung gesichert, ähnlich wie bei einem Mietkauf.

Fazit

Zu der Frage, ob wirtschaftliche Identität zu bejahen ist, liegen eine Fülle von Einzelfallent­scheidungen vor. Entscheidend soll sein, ob das Recht, dass der Kaufvertrag dem Makler­kunden gewährt, schwächer ist als das Recht, dass der Makler dem Kunden verschaffen sollte. Dabei können, wie das OLG Stuttgart ausführt, nicht nur zeitliche, sondern auch wohnungs­eigentumsrechtliche Umstände zu berücksichtigen sein. Diesen muss aber ein gewisses Gewicht zuzumessen sein, um sie als provisionsschädlich werten zu können.