Beweislast des Verbrauchers für seine Verbrauchereigenschaft beim Maklervertrag

1. Auch wenn bei einem Vertragsschluss einer natürlichen Person grundsätzlich von Ver­braucherhandeln auszugehen ist, trägt die natürliche Person, die verbraucherschützende Vorschriften für sich in Anspruch nimmt, für ihre Eigenschaft als Verbraucher die volle Dar­legungs- und Beweislast. Die Beweislast des Unternehmers nach § 13 Halbsatz 2 BGB greift nur, wenn die Verfolgung gewerblicher oder selbstständiger beruflicher Zwecke der natürlichen Person überhaupt in Betracht kommt; legt der Unternehmer entsprechende Tatsachen in gebotenem Umfang dar, obliegt der Negativbeweis hierfür dem Verbraucher.
2. Sowohl wirtschaftliche wie personelle Kongruenz sind gegeben, wenn Gegenstand eines Maklervertrags eine Immobilie ist, die der Sohn des Auftraggebers zu 4/5 Miteigentum erwirbt, hinsichtlich derer dem Auftraggeber ein Vorkaufsrecht für den beim Veräußerer verbleibenden Miteigentumsanteil zu 1/5 eingeräumt wird, und die zu einem (auf 4/5 Mit­eigentum bezogen) 16 % niedrigeren Kaufpreis erworben wird.
3. Der Rücktritt von einem Maklervertrag ist nicht provisionsschädlich, wenn er in Erfüllung eines zwischen Auftraggeber und Veräußerer geschlossenen Aufhebungsvertrags erklärt wird.

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 04.06.2018; 19 U 191/17

Sachverhalt

Der Makler weist provisionspflichtig ein Objekt einem Kunden nach. Der Kaufvertrag wird zeitnah abgeschlossen. Käufer ist der Sohn des Maklerkunden. Der Sohn erwirbt einen Mit­eigentumsanteil von 80 %, die restlichen 20 % Anteile verbleiben bei der Verkäuferin. Der Maklerkunde erklärt den Widerruf des Maklervertrages. Das Landgericht Frankfurt gibt der Klage des Maklers statt und führt aus, dass der Maklervertrag nicht durch den Widerruf des beklagten Maklerkunden in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt sei, da der Beklagte nicht als Verbraucher tätig geworden sei.

Entscheidung

Das OLG Frankfurt am Main weist die Berufung des beklagten Maklerkunden zurück. Der Beklagte ist nach Auffassung des Gerichts als Unternehmer anzusehen. Wer verbraucher­schützende Vorschriften für sich in Anspruch nimmt, trägt dafür die volle Darlegungs- und Beweislast. Soweit der Beklagte behauptet, nur Eigentümer einer Immobilie zu sein, die an fünf Wohnraummieter und zwei Gewerberaummieter vermietet sei und er an einer weiteren Immobilie einen Miteigentumsanteil zu 1/10 habe, hatte der Beklagte in erster Instanz den Vortrag des Maklers, dass der Beklagte seinen gesamten Lebensunterhalt aus den Beträgen der Immobilien erziele und Inhaber einer Liegenschaftsverwaltung sei, nicht konkret wider­sprochen. Soweit der Beklagte erst in der Berufung vorträgt, dass die Liegenschaftsverwal­tung erst nach Erwerb vom Makler nachgewiesenen Objektes eingerichtet werden sollte, war dieser Vortrag als verspätet zurückzuweisen. Damit lägen – nach Auffassung des OLG – zwar ein retrospektives, aber doch erhebliches Indiz für die Verfolgung gewerblicher Zwecke bei Vertragsschluss vor. Dass der streitgegenständliche Maklervertrag in diesem Fall einer beab­sichtigten gewerblichen Tätigkeit zeitlich vorgelagert gewesen wäre, bleibe für die Einordnung nach § 13 BGB (Verbrauchereigenschaft) unbeachtlich, da nach der Rechtsprechung des BGH auch Existenzgründer nicht als Verbraucher gelten. Der Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass das Objekt zu 80 % von seinem Sohn gekauft sei. Der Kaufvertrag sei in personeller wie in wirtschaftlicher Hinsicht mit dem im Maklervertrag gewünschten Vertrag identisch.

Die Identität in personeller Hinsicht ergebe sich durch die Verbindung des Beklagten zu dem kaufenden Sohn. Die wirtschaftliche Identität sei zu bejahen, weil vorliegend weder die Kauf­preisdifferenz von 16,1 %, noch die Tatsache, dass der Sohn nur 80 % der Immobilie erworben habe, beachtlich sei. Der Beklagte hatte bezüglich der beim Verkäufer verblei­benden 20 % Anteile an der Immobilie ein Vorkaufsrecht erhalten.

Fazit

Die Abgrenzung zwischen Unternehmer und Verbraucher bereitet insbesondere im Bereich der Verwaltung und Bewirtschaftung von Immobilien Schwierigkeiten. Behauptet der Maklerkunde das Geschäft nur zu privaten Zwecken, die weder überwiegend seiner gewerblichen selbst­ständigen Tätigkeit zugerechnet werden könne, abgeschlossen zu haben, ist er gehalten, dies unter Beweis zu stellen. Für den Makler kann es ratsam sein – da er in der Regel den Tätig­keitsbereich und den Immobilienbestand des Kunden nicht kennt -, in Erfahrung zu bringen, ob der Kunde Immobilien in einem Umfang besitzt, der einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert.