Der Mietendeckel ist weg: Wie geht es als Vermieter weiter?

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass das Land Berlin keine Gesetzgebungs­kompetenz für den „Mietendeckel“ hatte. Das MietenWoG ist daher nichtig. Andes als wenn ein Gesetz lediglich für „unvereinbar mit dem Grundgesetz“ erklärt wird, wirkt die Nichtigkeit auch in die Vergangenheit und führt rechtlich gesehen zu einem Zustand, als ob das Gesetz niemals erlassen worden wäre.

Vermieter haben daher Anspruch auf Nachzahlung der Mietdifferenzen, die sie nach dem MietenWoG nicht fordern durften. Verjährungsfragen dürften sich hier nicht stellen, ebenso wenig sind andere Einwendungen der Mieter ersichtlich. Sollten Vermieter Härteanträge bei der IBB gestellt haben, dürften sich diese erledigt haben, erhaltene Zahlungen werden zurückgezahlt werden müssen.

Die Rückforderungsansprüche der Vermieter dürften sofort fällig sein. Es empfiehlt sich, die Mieter anzuschreiben, und auf die neue (alte) Rechtslage hinzuweisen. Vermieter, die die von uns empfohlenen Schreiben während der Geltung des MietenWoG verwandt haben, haben ihren Rückforderungsanspruch ja dort schon deutlich gemacht.

Je nach dem Verlauf des bisherigen Mietverhältnisses empfehlen wir unterschiedliches Vor­gehen:

Bei bisher unproblematischen Mietverhältnissen sollte etwas (aber nicht zu lange) zugewartet werden, wie die Mieter reagieren. Problematisch werden die Fälle werden, in denen die Mieter die Nachzahlungsbeträge nicht sofort leisten können, weil sie die Mietdifferenzen nicht zur Seite gelegt haben. 

Mit Kündigungen wegen Zahlungsverzuges empfehlen wir aber zunächst eine gewisse Zurück­haltung, vor allem wenn es sich um bisher unproblematische Mietverträge handelt oder wenn Mieter von sich aus auf Sie zukommen. Zum einen sieht das BGB eine sogenannte Schonfrist­zahlung vor, wonach von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage eine Kündi­gung wegen Zahlungsrückständen unwirksam wird. Zum anderen ist eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nur unter engen Voraussetzungen möglich. Auch bei der frist­losen Kündigung wegen Zahlungsverzuges spielt das Verschulden des Mieters durchaus eine gewisse Rolle, auch wenn § 543 BGB das so ausdrücklich nicht sagt. Auch wenn das Gesetz für Sie als Vermieter in jeder Hinsicht ärgerlich war, weil es ja nicht nur zu fehlenden Mietein­nahmen, sondern auch mit sonstigen Kosten und Aufwand verbunden war, muss im Auge behalten werden, dass die Mieter lediglich von einem ihnen eingeräumten Recht Gebrauch gemacht haben. Es muss davon ausgegangen werden, dass Gerichte dies berücksichtigen.

Eine ganz andere Frage wird sein, ob und in welchem Umfang Sie die Nachteile (Liquidität und Zinsnachteile, Kosten- und Zeitaufwand), die ihnen durch das gescheiterte Gesetz entstanden sind, geltend machen können. Gesetzgebungsmaßnahmen sind nicht justiziabel, so dass Ansprüche gegen das Land Berlin höchstwahrscheinlich eher nicht erfolgreich sind. Hier dürfte dasselbe gelten wie für die Frage einer unwirksamen Verordnung im Rahmen der „Mietpreis­bremse“. Hierzu hatte der Bundesgerichtshof Anfang des Jahres entschieden, dass auch eine falsche Rechtsverordnung nicht zu einer Staatshaftung führt.