Nicht jedes fahrlässige Fehlverhalten des Maklers führt zur Verwirkung seines Lohnanspruches

1. Die Verwirkung des Maklerlohnspruchs hat Strafcharakter. Es ist daher geboten, die Rege­lung des § 654 BGB grundsätzlich nur auf Fälle treuwidrigen Verhaltens des Maklers im eigentlichen und engeren Sinne anzuwenden. Insofern muss der Makler den Maklerlohn nach allgemeinem Rechts- und Billigkeitsempfinden nicht verdient, sich gleichsam infolge groben Fehlverhaltens des Maklerlohns unwürdig erwiesen haben.
2. Deshalb lässt nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen.
3. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Makler (s)eine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommender grob leichtfertigender Weise verletzt hat.
4. Die bloße fehlerhafte Angabe des Baujahrs einer Immobilie rechtfertigt ohne Hinzutreten besonderer Umstände keine Verwirkung des Lohnanspruchs.

OLG München, Urteil vom 14.04.2021;27 U 6526/20

Sachverhalt

Der Makler gibt in seinem Exposé ein falsches Baujahr an. Er hat im Exposé darauf verwiesen, dass er die Angaben vom Verkäufer erhalten habe und keine Haftung übernehme. Die Ver­käufer hatten keine Kenntnis vom genauen Baujahr und stellten Vermutungen über das Bau­jahr an, die sie dem Makler mitteilten. Der Makler hatte das Objekt auch als Bauträgerobjekt angeboten. Der Makler klagt die Provision ein. Landgericht Augsburg und OLG München geben der Klage statt.

Entscheidung

Auch nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Provisionsanspruch nicht verwirkt. Ver­wirkung gem. § 654 BGB hat Strafcharakter. Es muss mithin nicht nur objektiv eine erheb­liche Pflichtverletzung vorliegen, sondern subjektiv muss der Makler vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig gehandelt haben.

Die bloß fehlerhafte Angabe des Baujahres mag – so das OLG – zwar objektiv eine Pflichtver­letzung darstellen, sie rechtfertigt jedoch ohne Hinzutreten besonderer Umstände keine Ver­wirkung des Provisionsanspruchs.

Fazit

Das Urteil des OLG München entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts­hofs. Auch wenn im Schrifttum immer wieder die These vom Strafcharakter als dem Zivilrecht systemfremd kritisiert wird, hält die Rechtsprechung daran fest, dass erst bei Pflichtver­letzungen des Maklers mit außergewöhnlichem Gewicht, die sich durch einen besonders sorg­losen Umgang mit den allgemeinen anerkannten Verhaltensmaßregeln zeige, eine Verwirkung des Provisionsanspruchs erwogen werden könne.