Schadensersatz gegenüber Untermieter

Der Eigentümer einer Mietwohnung kann gegenüber einem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Räume nicht herausgibt trotz einer gerichtlichen Räumungsfrist, Schadensersatz in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung verlangen.

BGH, Urteil vom 11.12.2020, V ZR 26/20

Sachverhalt

Eine 106,55 m² große Wohnung wurde an einen Hauptmieter vermietet, der davon eine 7 m² große Kammer an den Beklagten untervermietete. Das Hauptmietverhältnis endete nach dem Tod des Hauptmieters. Der Untermieter wurde unter Fristsetzung erfolglos zur Herausgabe der Wohnung aufgefordert und später rechtskräftig unter Einräumung einer Räumungsfrist zur Räumung verurteilt. Im Oktober 2016 erfolgte die Zwangsräumung. Mit der Klage verlangt die Vermieterin von dem Untermieter Nutzungsentschädigung für die Monate März 2016 bis September 2016 für die gesamte Wohnung.

Die Klage ist beim Amtsgericht und Landgericht erfolgreich. Der Beklagte begehrt mit der vom Landgericht zugelassenen Revision weiterhin die Klageabweisung.

Entscheidungsgründe

Auch die Revision hat keinen Erfolg. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin ergibt sich nach den Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis gemäß §§ 990 Abs. 2 i.V.m. § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 249, 252 BGB. Der zur Herausgabe verpflichtete Besitzer (der Untermieter) haftet im Falle des Verzuges mit der Herausgabe auf Ersatz des durch die Ver­zögerung der Herausgabe entstehenden Schadens, wenn er bei Erwerb des Besitzes bös­gläubig war oder von dem Mangel im Besitzrecht später erfahren hat. Das zuvor von dem Hauptmieter abgeleitete Recht zum Besitz entfällt mit der Beendigung des Hauptmietverhält­nisses. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hatte der Beklagte auch von dem Mangel im Besitz­recht erfahren. Die gewährte Räumungsfrist beseitigt den Verzug des Beklagten mit der Herausgabe nicht. Sie ist lediglich verfahrensrechtlicher Natur und hat keine materielle Bedeutung. Auf den Umfang des Besitzrechtes kommt es nicht an. Gibt ein unmittelbarer Besitzer eines Raumes einer Wohnung diesen nicht heraus und ist es dem Eigentümer nicht zumutbar, nur Teile der Wohnung zu vermieten, so setzt der unmittelbare Besitzer des Raumes die Ursache dafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden kann und daher ein entsprechender Mietausfallschaden entsteht. Es ist davon auszugehen, dass der Vermieter die Wohnung im Regelfall nur als Einheit weitervermieten kann. Dem Schadens­ersatzanspruch steht auch nicht die Regelung in § 571 Abs. 2 BGB entgegen. Danach ist ein Mieter, dem nach der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt wird für die Zeit bis zum Ablauf der Räumungsfrist nicht zum Ersatz eines weiteren Schadens verpflichtet. Die Vorschrift beschränkt insoweit die Ansprüche des Vermieters auf die zu zahlende Nutzungs­entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung. Der BGH verneint die Anwendung dieser Vor­schrift auf den Untermieter. Eine unmittelbare Anwendung komme schon nicht in Betracht, weil es sich bei dem Beklagten nur um den Untermieter handele. Die Frage einer analogen Anwendung wird offengelassen.

Für den Vermieter wäre es jedenfalls unzumutbar, wenn die dem Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führen würde, dass er trotz Vorenthaltung der gesamten Wohnung eine Nutzungsentschädigung nur in Höhe des Untermietzinses für einen Teil der Wohnung erhielte. Er stünde dann schlechter als im Verhältnis zum Hauptmieter, der nach § 546 a BGB während der Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung in voller Höhe schulde.

Fazit

Zunächst sollte auch im Verhältnis zum Hauptmieter bedacht werden, dass die Höhe der Nutzungsentschädigung sich nicht notwendig nach der bisherigen Miete sondern nach der ortsüblichen Miete richtet, so dass der Vermieter gegebenenfalls eine höhere Nutzungsent­schädigung geltend machen kann. Zu Recht geht der BGH im Übrigen davon aus, dass dem Vermieter auch weiterhin ein Anspruch in Höhe der vollen Nutzungsentschädigung gegen den Untermieter verbleiben muss, weil der Untermieter dem Vermieter schon mangels vertrag­licher Beziehungen ferner steht als der Hauptmieter. Die Androhung von Nutzungsentschädi­gung auch gegen den Untermieter kann möglicherweise als Druckmittel ausreichen, um auch einen Untermieter zu einem freiwilligen Auszug zu bewegen.