Unwirksame AGB in Maklerverträgen

In einem Maklervertrag verstoßen die folgenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegen die Regelungen gem. §§ 307 ff. BGB:

1. Kommt in Folge der unbefugten Weitergabe des Maklerangebots ein Kaufvertrag zwischen dem Dritten und dem nachgewiesenen Verkäufer zustande, verpflichtet sich der Auftrag­geber zur Zahlung der Provision, die er im Falle des eigenen Erwerbs hätte bezahlen müssen.
2. Die Provision ist auch zu zahlen, wenn ein wirtschaftlich gleichartiges oder gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
3. Der Kaufinteressent übergibt mit Unterschriftsleistung unter diese Vereinbarung eine Reservierungsgebühr in Höhe von 1.250,00 € in bar.
4. Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Kaufinteressent zu vertreten hat, nicht innerhalb von (…) Wochen ab dem Datum dieser Reservierungsvereinbarung zustande kommen, schuldet der Kaufinteressent dem Makler die o.g. Reservierungsgebühr als Aufwandsentschädigung insbesondere für die Akquisition eines neuen Kaufinteressenten für das reservierte Haus.
5. (Soweit auf die Klausel Ziffer 4 verwiesen wird:) Der Makler ist also berechtigt den Betrag in Höhe von 1.250,00 € einzubehalten.
6. Bei einem eventuellen Widerruf ist die Reservierungsgebühr nicht zurückzubezahlen an den Kaufinteressenten.

LG Heilbronn, Urteil vom 27.05.2021; Az.  III 4 O 343/20

Sachverhalt

Die Klägerin ist eine Verbraucherzentrale. Sie mahnte die beklagte Maklerfirma ab und ver­langte die Unterlassung der oben aufgeführten Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Zusammenhang mit Kaufinteressenten-Makler-Verträgen. Die Beklagte lehnte die Unter­lassung ab.

Entscheidung

Das Landgericht Heilbronn gibt der Klage wie folgt statt:

1. Die Klausel zu Ziffer 1) ist unwirksam, weil sie gegen § 309 Nr. 5a BGB verstößt. Soweit nach der Entscheidung des BGH vom 14.01.1987 die Auffassung vertreten wurde, die Klausel sei mit dem Leitbild des Maklervertrages gemäß § 652 BGB vereinbar, ist nach Auf­fassung des Gerichts diese BGH-Entscheidung vor der Schuldrechtsreform von 2002 ergangen. Deshalb konnte eine Bewertung nach §§ 307 ff. BGB – noch – nicht erfolgen. Die Klausel regelt einen pauschalen Schadensersatzanspruch in Höhe der Provision. Nach § 309 Nr. 5b BGB bedarf es aber einer ausdrücklichen Gestattung, den Nachweis zu führen, dass ein Schaden oder eine Wertminderung überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale ist. Eine solche Regelung ist in der Klausel nicht ent­halten.
2. Die Klausel zu Ziffer2) ist unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich ist. Die Klausel regelt, dass die Provision auch zu zahlen sei, wenn ein wirtschaftlich gleichartiges oder gleichwertiges Geschäft zustande kommt. Dem Makler steht ein Provisionsanspruch gemäß § 652 BGB grundsätzlich aber nur dann zu, wenn ein Vertrag zustande kommt, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt war. Das Erfordernis der Kongruenz zwischen beab­sichtigten und zustande gekommenen Hauptvertrag kann nicht durch AGB abbedungen werden. Zwar ist nicht erforderlich, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft vollständig decken müssen. Es reicht aus, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungs­weise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht. Die streitgegenständ­liche Klausel definiert aber nur die wirtschaftliche Kongruenz und enthält keine Äußerungen zu der erforderlichen persönlichen Kongruenz.
3. Die Klausel zu Ziffer 3) ist unwirksam, weil sie den Vertragspartner des Maklers unange­messen benachteiligt. Nach dem Wortlaut der Klausel ergibt sich für die Verpflichtung zur Zahlung keine zeitliche Befristung. Die Klausel stellt den Versuch dar, sich für den Fall des Scheiterns der Vermittlungsbemühungen eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern, ohne dass gewährleistet ist, dass sich für den Kunden nennenswerte Vorteile daraus ergeben. Das Versprechen der Beklagten, das Objekt nicht mehr anderweitig anzubieten, lässt das Recht der Verkäuferin unberührt, das Objekt ohne Einschaltung der Beklagten anderweitig zu veräußern und kann deshalb wertlos sein.
4. Die Klausel zu Ziffer 4) ist unwirksam, weil die Klausel nicht klar und verständlich ist. Darüber hinaus benachteiligt sie den Maklerkunden unangemessen. Die Klausel sichert der Beklagten eine erfolgsunabhängige Vergütung zu, ohne dass dabei gewährleistet ist, dass sich für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben.
5. Die Klausel zu Ziffer 5) ist unwirksam, weil der Makler sich nicht durch AGB eine Vergütung ohne Rücksicht auf den Erfolg seiner Tätigkeit versprechen lassen kann. Das ist nur in der Form eines Individualvertrages möglich und zulässig.
6. Die Klausel zu Ziffer 6) ist unwirksam, weil nach den gesetzlichen Vorschriften über den Widerruf gemäß § 357 BGB sämtliche empfangenen Leistungen zurückzugewähren sind und diese Vorschrift nicht über Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgehebelt werden kann.

Fazit

Verbraucherverbände können Verwender von unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbe­dingungen auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Die AGB in Maklerverträgen sollten deshalb regelmäßig dahingehend überprüft werden, ob sie der aktuellen Rechtsprechung noch stand­halten.