Wohnungseigentum: Kunst als bauliche Veränderung

BGH, Urteil vom 25.09.2026; V ZR 165/25

Sachverhalt

In einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage ist ein Hochhaus vorhanden und ein örtlicher Verein hat entlang einer Sichtachse an mehreren Gebäuden Fassadengemälde durch internationale Künstler gestalten lassen. Der Verein bot der Wohnungseigentümergemeinschaft an, die Nordfassade des Hochhauses auf eigene Kosten durch eine Streetart Künstlerin gestalten zu lassen. Das Projekt wird durch die örtliche Gemeinde unterstützt und soll insbesondere das touristische Interesse wecken. Im Vorfeld einer Eigentümerversammlung wurden Entwürfe eines Gestattungsvertrages zur Gestaltung der Fassade nebst Informationen über die Künstlerin und das Projekt mit zehn beispielhaften Bildern der Künstlerin vorgelegt. Die Künstlerin sagte zu, das Kunstwerk frei von politischen, rassistischen, sexistischen oder anderweitig diskriminierenden Inhalten zu gestalten und dem bisherigen Arbeitsstil der Künstlerin zu entsprechen. Die Arbeiten sollten ferner durch ein Architekturbüro fachlich begleitet werden.

In der Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Wohnungseigentumsverwalterin ermächtigt wird, den im Entwurf vorliegenden Gestattungsvertrag zu unterzeichnen unter Berücksichtigung eines Ausführungstermins. Nach Ablauf von fünf Jahren sollte die Gemeinschaft frei in ihrer Entscheidung über die weitere Gestaltung der Fassade werden. Die künstlerischen Arbeiten sind für die Gemeinschaft kostenfrei zu erbringen und es ist eine Algen- und Schimmelbefall vermeidende Farbe zu verwenden.

Gegen diese Beschlussfassung wendet sich ein Miteigentümer mit der Beschlussanfechtungsklage, die in I. Instanz sowie im Berufungsrechtszug ohne Erfolg blieb. Mit der Revision verfolgt der Beschlussanfechtungskläger sein Ziel, den Beschluss aufzuheben weiter.

Entscheidung

Ohne Erfolg. Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes teilt die Einschätzung der Tatsacheninstanzen, dass eine Beschlusskompetenz zur Gestaltung der Gebäudefassade für die Wohnungseigentümer gegeben ist. Der Beschluss ist hinreichend bestimmt gefasst, da festgelegt wurde, ab welchem Zeitpunkt durch wen Veränderungen an der Fassade gestattet werden. Es sei nicht erforderlich, dass bereits das herzustellende Bild im Einzelnen konkret vorgegeben wird. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, der Künstlerin die Gestaltung des Bildes im Einzelnen unter Berücksichtigung der vorgegebenen Gestaltungsmerkmale zu überlassen. Die Erstellung eines Kunstwerkes weist gegenüber der Durchführung anderer baulichen Maßnahmen die Besonderheit auf, dass sich die Maßnahme nicht lediglich in der Umsetzung von Vorgaben des Bauherrn nach vereinbarten Standards erschöpft, sondern durch ein freies Schaffen und eine eigenständige Rolle der Künstlerin als Ausführende geprägt wird. Der kreative Schaffensprozess der Künstlerin steht einer exakten Vorgabe des herzustellenden Bildes entgegen und es gehöre letztlich zum Wesen der Kunst, dass das Ergebnis des künstlerischen Schaffens für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar ist.

Es widerspricht zudem nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Teil des Gemeinschaftseigentums einem Kunstförderprojekt zur Verfügung zu stellen. Die Herstellung eines Fassadengemäldes stellt keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG dar. Die farbliche Umgestaltung der Fassade des Hochhauses ist keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, vielmehr kann ein Wechsel der Fassadenfarbe durch die Wohnungseigentümer beschlossen werden und auch die vorübergehende Bereitstellung der Fassadenfläche für ein Kunstwerk führt nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung, zumal der Beschluss eine zeitliche Begrenzung des Kunstwerkes eröffnet.

Das Berufungsgericht hatte bei der Abwägung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt insbesondere berücksichtigt, dass lediglich eine Fassadenseite umgestaltet wird und damit nur ein Teil der Liegenschaft betroffen ist und sich die bearbeitete Fassadenseite in die Sichtachse der bereits vorhandenen Kunstwerke einfügt. Der Bundesgerichthof bescheinigt dem Berufungsgericht, das die Grenzen tatrichterlicher Würdigung eingehalten werden und keine Denkfehler unterlaufen sind.

Zu berücksichtigen war ferner, dass lediglich die Fassadenbeschichtung geändert wird und damit keine über die äußerliche Veränderung hinausgehende Wirkung von der beschlossenen Maßnahme ausgeht. Der Bundesgerichtshof schließt ferner den Einwand der Revision nicht geltend, dass mit der Gestattung der Herstellung des Kunstwerkes eine Nutzungsänderung der Liegenschaft verbunden sei, die die Wohnanlage zu einem öffentlichen Kunstwerk mache. Der BGH betont in diesem Zusammenhang, dass die Nutzung der Wohnanlage durch die Gestaltung der Fassade in keiner Weise geändert oder beeinträchtigt wird.

Schließlich stellt der Senat fest, dass der Gestattungsbeschluss auch nicht zu einer unbilligen Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümers führt, § 20 Abs. 4 WEG. Mit der Gestaltung der Fassade wird nicht ein einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen Miteigentümern benachteiligt, vielmehr ist die Wirkung der Änderung der Fassade für sämtliche Miteigentümer gleich und eine treuwidrige abweichende Behandlung des Beschlussanfechtungskläger konnte daher nicht festgestellt werden.

Praxishinweis

Bei der Gestaltung der Wohnanlagen haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich ein weites Entschließungs- und Auswahlermessen. Zu berücksichtigen ist das Erfordernis einer hinreichend konkreten Beschlussfassung und bei der Vornahme baulicher Veränderungen zieht der Gesetzgeber die Grenze bei einer grundlegenden Umgestaltung sowie bei einer unbilligen Benachteiligung eines Wohnungseigentümers, der mit der Maßnahme nicht einverstanden ist. In diesen Grenzen können die Wohnungseigentümer indes frei entscheiden, wie mit dem Gemeinschaftseigentum verfahren werden soll und auch die Bereitstellung eines Teils des Gebäudes zu künstlerischen Zwecken kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Fazit

Der Begriff der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage ist nicht zu weit zu fassen, damit auch Wohnungseigentümergemeinschaften die Teilhabe an kommunalen Projekten grundsätzlich eröffnet wird, wie der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in der Entscheidung betont.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Grob fahrlässige Unkenntnis und Verjährungsbeginn nach § 199 Abs. 1 BGB
OLG München, Hinweisbeschluss vom 03.06.2026; 31 U 1110/26

Grob fahrlässige Unkenntnis i.S.d. § 199 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Prüfung der Jahresabrechnung offensichtliche Unregelmäßigkeiten nicht erkennt, die bei ordnungsgemäßer Kontrolle auffallen mussten. Damit beginnt der Lauf der Verjährungsfrist für die Rückforderung fehlgeleiteter Zahlungen mit dem Zeitpunkt der unsorgfältigen Prüfung der Jahresabrechnung.

Rücklagen in Anleihen angelegt: Verwalter haftet auf Schadensersatz
AG Böblingen, Urteil vom 08.04.2025; 23 C 72/25 WEG

Nur für eine Geldverwaltung, die sich im Rahmen üblicher, ordnungsmäßiger Verwaltung hält, besteht eine Befugnis des Verwalters. Die Befugnis besteht jedoch nicht für die Anlage von Geldern mit einer festen Laufzeit, die nur unter wirtschaftlichen Einbußen zurückgezahlt werden können. Spekulative Anlagen entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Für unübliche Geldanlagen, insbesondere für solche, die weniger sicher sind, bedarf es eines vorhergehenden Beschlusses.
Ein Verwalter erfüllt durch die eigenmächtige Einvernahme der Verwaltervergütung für den Monat seiner Abberufung den Tatbestand der Untreue gemäß § 266 StGB.

Kosten der außerordentlichen Eigentümerversammlung: Alleinige Kostenlast ungültig
AG Kassel, Urteil vom 15.07.2026; 800 C 607/26

Die Kosten einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung können nicht durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG dem Miteigentümer auferlegt werden, der die Einberufung der Versammlung eingefordert hat, solange das Einberufungsverlangen nicht offenkundig rechtsmissbräuchlich war.