Verwalterwechsel ohne Neubestellung: OLG Bremen stärkt Kontinuität der WEG-Verwaltung

OLG Bremen, Beschluss vom 07.09.2026; 3 W 10/26 (NZM 2026, 826)

Der Fall

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte eine offene Handelsgesellschaft (OHG) für den Zeitraum vom 01.01.2025 bis zum 31.12.2027 zur Verwalterin bestellt. Im Zuge gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen kam es zunächst durch das Ausscheiden eines Gesellschafters zur Anwachsung des Gesellschaftsvermögens bei einer anderen OHG. Diese wurde anschließend durch Änderung der Gesellschafterstellung in eine GmbH & Co. KG umgewandelt. Als die neue Gesellschaft im Rahmen eines Wohnungsverkaufs die nach § 12 WEG erforderliche Verwalterzustimmung erteilte, verweigerte das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Es bezweifelte, dass die ursprüngliche Verwalterbestellung auf die GmbH & Co. KG übergegangen war. Insbesondere wegen der veränderten Haftungsverhältnisse verlangte es den Nachweis einer erneuten Verwalterbestellung.

Entscheidung

Das OLG Bremen gab der Beschwerde statt. Die Verwalterzustimmung war wirksam. Sowohl die Verwalterstellung als auch der Verwaltervertrag waren trotz der gesellschaftsrechtlichen Veränderungen erhalten geblieben.
Das Gericht unterscheidet dabei zwei Vorgänge:
Scheidet der vorletzte Gesellschafter einer Personengesellschaft aus, geht deren Vermögen gemäß § 105 Abs. 3 HGB in Verbindung mit § 712a BGB auf den verbleibenden Gesellschafter über. Diese Gesamtrechtsnachfolge umfasst auch das Verwalteramt und den Verwaltervertrag.
Auch die anschließende Umwandlung einer OHG in eine GmbH & Co. KG führt nicht zum Erlöschen der Verwalterbestellung. Die Gesellschaft bleibt rechtlich identisch. Daran ändert die Beschränkung der persönlichen Haftung eines bisherigen Gesellschafters nichts.
Das OLG knüpft damit an die Rechtsprechung des BGH zur gesellschaftsrechtlichen Umwandlung von Verwaltungsunternehmen an. Die Interessen der Wohnungseigentümer bleiben gewahrt. Sie können den Verwalter nach § 26 WEG abberufen und den Verwaltervertrag kündigen. Bei erheblichen Nachteilen kommt zudem eine außerordentliche Kündigung nach § 314 BGB in Betracht.

Praxishinweis

Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung für Verwaltungsunternehmen, die ihre Gesellschaftsstruktur verändern, etwa durch Aufnahme neuer Gesellschafter oder Einführung einer Haftungsbeschränkung.
Eine erneute Verwalterbestellung ist bei den vom OLG entschiedenen gesellschaftsrechtlichen Vorgängen grundsätzlich nicht erforderlich. Die Verwaltung kann ohne Unterbrechung fortgeführt werden.
Allerdings sollten Verwalter gesellschaftsrechtliche Änderungen gegenüber den Eigentümergemeinschaften frühzeitig offenlegen und die Rechtsnachfolge sorgfältig dokumentieren. Insbesondere bei Veräußerungszustimmungen nach § 12 WEG müssen die erforderlichen Handelsregisterunterlagen vorliegen, damit das Grundbuchamt die Verwalterstellung nachvollziehen kann. Zu beachten ist außerdem, dass eine Änderung der Haftungsverhältnisse das Vertrauen der Eigentümer beeinträchtigen kann. Verwaltungsunternehmen sollten deshalb transparent über die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen einer Umstrukturierung informieren.

Fazit

Das OLG Bremen stärkt die Rechtssicherheit bei gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen von WEG-Verwaltungen. Weder die Anwachsung des Gesellschaftsvermögens noch der Wechsel von einer OHG zur GmbH & Co. KG führen automatisch zum Verlust des Verwalteramts. Für die Praxis bedeutet dies weniger Verwaltungsaufwand und größere Kontinuität. Entscheidend bleibt jedoch, dass die gesellschaftsrechtliche Rechtsnachfolge eindeutig nachgewiesen werden kann.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Nach Verfahrensfehlern trägt Verwalter die Prozesskosten
AG München, Urteil vom 11.02.2026; 1295 C 29272/24 WEG

1. Begeht der Verwalter bei Einberufung oder Durchführung einer Versammlung Fehler, die dazu führen, dass nach erfolgreicher Anfechtung Beschlüsse neu zu fassen sind, ist er bei einem formellen Mangel im Grundsatz für die Prozesskosten ersatzpflichtig.
2. Geht der Rechtsstreit durch drei Instanzen, ist der Fehler des Verwalters für die gesamten Verfahrenskosten ursächlich; ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, Rechtsmittel einzulegen, unterbricht die Kausalkette nicht.
3. Eine Jahresabrechnung kann kein Schuldanerkenntnis begründen, selbst wenn dort eine Forderung als anerkannt erwähnt wird.
4. Für Schadensersatz wegen nicht oder nicht rechtzeitig erstellter Jahresabrechnungen ist Verzug des Verwalters erforderlich, der erst durch eine beschlossene Mahnung der Wohnungseigentümergemeinschaft eintritt; bloße Erinnerungen oder Schreiben einzelner Eigentümer genügen nicht.
5. Für die Tätigkeit eines faktischen Verwalters steht diesem ein Aufwendungsersatz zu, der sich an dem bisherigen Vertrag orientiert.

Jahresabrechnung durch Untergemeinschaft?
AG Eschweiler, Urteil vom 26.05.2026; 29 C 14/25

1. Auch bei weitgehend verselbständigten Untergemeinschaften in einer Mehrhausanlage ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung zu erstellen und von der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Untergemeinschaften können nur durch ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung beschränkt auf die Verteilung ausschließlich sie betreffender Kosten beschlussbefugt sein.
2. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung ist zwingend Sache der Gesamtgemeinschaft, auch wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen gebildet werden. Die allein rechtsfähige Gesamtgemeinschaft ist Inhaberin der entsprechenden Bankkonten.
3. Ein Entlastungsbeschluss für die Verwaltung ist nur dann rechtswidrig, wenn konkrete Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund für einen Verzicht ersichtlich ist. Bloße Vermutungen oder nicht näher konkretisierte Schadensersatzansprüche genügen nicht.

Keine Räum- und Streupflicht per Beschluss!
AG Nagold, Urteil vom 13.04.2026; 9 C 348/25

1. Die Mehrheitsherrschaft innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Legitimation durch eine Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann.
2. Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig.
3. Die Wohnungseigentümer können zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum- und Streupflicht nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden. Denn die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten hat jedenfalls in dem für die Beschlusskompetenz maßgeblichen Innenverhältnis der Wohnungseigentümer nicht der einzelne Eigentümer, sondern der Verband sicherzustellen.