Unberechtigte Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wie sind sie in der Jahresabrechnung zu verbuchen?

LG Frankfurt a. M., Urteil vom 28.05.2026; 2-13 S 118/24

Sachverhalt

Ein Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft focht den Beschluss der Eigentümerversammlung (TOP 3) über die Vor- und Nachschüsse gemäß der Jahresabrechnung 2022 an. Anlass waren zwei Abrechnungsfehler: Zum einen hatte die Mieterin der gemeinschaftlichen Dachfläche im Januar 2022 versehentlich 97.500,00 € überwiesen, obwohl jährlich lediglich 7.500,00 € geschuldet waren. Der Verwalter verbuchte 7.500,00 € für das Jahr 2021 und stellte für 2022 wiederum nur 7.500,00 € ein – der Überschussbetrag blieb zunächst auf dem Girokonto der GdWE und wurde erst im Laufe des Rechtsstreits an die Mieterin zurückgezahlt. Zum anderen wurden die Verwalterkosten für die Parkdecksanierung unstreitig nach einem falschen Umlageschlüssel verteilt. Das Amtsgericht Fulda hatte die Klage abgewiesen, da es eine Teilanfechtung für unzulässig hielt und der Kläger seinen Antrag nach seiner Auffassung auf eine einzelne Wohnung beschränkt hatte.

Entscheidung

Das Landgericht Frankfurt gab der Berufung überwiegend statt und erklärte den Beschluss zu TOP 3 in zwei Punkten für ungültig. Zunächst stellte die Kammer klar, dass eine Teilanfechtung eines Jahresabrechnungsbeschlusses nach neuer BGH-Rechtsprechung (BGH ZWE 2025, 281) zulässig ist, soweit klar abgrenzbare, betragsrelevante Kostenpositionen betroffen sind. Anfechtbar ist ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG nur dann, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die konkrete Zahlungspflicht der Eigentümer auswirkt.
In der Sache entschied das Gericht: Die Fehlüberweisung von 97.500,00 € hätte vollständig als Einnahme in die Jahresabrechnung 2022 eingestellt werden müssen. Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung; alle im Abrechnungszeitraum tatsächlich zugeflossenen Mittel sind zu erfassen – unabhängig davon, ob ein Rechtsgrund besteht. Ein bestehender Rückzahlungsanspruch der Mieterin ist nicht in der Abrechnung selbst zu berücksichtigen, sondern transparent im Vermögensbericht auszuweisen. Auch die fehlerhafte Verteilung der Verwalterkosten für die Parkdecksanierung begründete die Anfechtbarkeit; die spätere Korrektur in der Abrechnung 2024 ließ den Fehler in der Abrechnung 2022 unberührt.

Praxistipp

Für Verwalter ergeben sich aus dieser Entscheidung zwei zentrale Handlungspflichten: Erstens sind sämtliche Zahlungseingänge auf dem Konto der GdWE – auch irrtümliche Überweisungen und Überzahlungen – vollständig in die Jahresabrechnung des jeweiligen Zuflussjahres einzustellen. Eine „Abgrenzung“ auf Folgejahre oder ein stilles Verbuchen als Passivposten genügt nicht. Zweitens sind Rückzahlungsansprüche Dritter im Vermögensbericht gesondert auszuweisen, um die Transparenz der Vermögenslage der GdWE zu gewährleisten. Fehler in der Kostenverteilung können nicht durch Gutschriften in späteren Abrechnungen geheilt werden – die fehlerhafte Abrechnung bleibt angreifbar. Verwalter sollten zudem beachten, dass nach der neueren BGH-Rechtsprechung einzelne Kostenpositionen innerhalb eines Abrechnungsbeschlusses isoliert angefochten werden können, wenn sie die Abrechnungsspitze beeinflussen.

Fazit

Das Landgericht Frankfurt bekräftigt das Prinzip der vollständigen Ist-Verbuchung in der WEG-Jahresabrechnung: Was auf dem Konto der Gemeinschaft eingegangen ist, muss in der Abrechnung erscheinen – gleich ob mit oder ohne Rechtsgrund. Die Entscheidung schärft zudem das Bewusstsein dafür, dass Abrechnungsfehler nicht durch Korrekturen im Folgejahr bereinigt werden können. Für die Praxis bedeutet dies erhöhte Sorgfalt bei außerordentlichen Zahlungseingängen und konsequente Nutzung des Vermögensberichts als Kontrollinstrument für die Eigentümer.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Anforderungen an Bildung einer Liquiditätsrücklage
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.05.2026; 2-13 S 115/25

1. Zur Sicherung der Liquidität ist die Bildung einer Liquiditätsrücklage im Grundsatz ordnungsgemäß, da sie vermeidet, dass der Verwalter bei Liquiditätsengpässen unzulässigerweise auf die Erhaltungsrücklage zugreift.
2. Mit der Bildung der Liquiditätsrücklage muss auch beschlossen werden, dass diese zum Ende des Abrechnungszeitraums zurückgeführt wird, da nur so sichergestellt ist, dass die Ausgaben in der Abrechnung nach den maßgeblichen Verteilerschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt werden.

Zur Schadensbeseitigung bei Wasseraustritt darf das Sondereigentum betreten werden
LG Berlin II, Urteil vom 22.05.2026; 56 S 1/26 WEG

1. Notmaßnahmen, die den Zutritt zum Sondereigentum und weitere Handlungen zur Vermeidung von Schäden oder zum Schutz vor einem Schadenseintritt erfordern, hat der Sondereigentümer zu dulden.
2. Bestimmungswidrige Wasseraustritte stellen regelmäßig einen hinreichenden Grund dar, der es rechtfertigt, einen Wohnungseigentümer zum Zutritt zu seiner Sondereigentumseinheit und zur Duldung von Maßnahmen zur Beseitigung des Feuchtigkeitsaustritts zu verpflichten.
3. Im Fall der Vermietung von Sondereigentum kann die Gemeinschaft auch vom Sondereigentümer verlangen, dass dieser auf seinen Mieter entsprechend einwirkt und diesen auf Duldung des Betretens der Wohnung in Anspruch nimmt.

Beschluss über Wärmpumpen-Außeneinheit: Was ist zu beachten?
AG Hamburg-Altona, Urteil vom 13.05.2026; 303b C 12/25

1. Liegt keine sog. privilegierte Maßnahme des § 20 Abs. 2 WEG vor, kann der Wohnungseigentümer die Gestattung der baulichen Veränderung verlangen, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
2. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung müssen die wesentlichen Tatsachengrundlagen und Informationen vor der Entscheidung ordnungsgemäß aufbereitet und den Wohnungseigentümern vorbereitend zur Kenntnis gebracht worden sein.
3. Wann es erforderlich ist, den Wohnungseigentümern bereits vor der Eigentümerversammlung Unterlagen oder Informationen in welchem Umfang zur Verfügung zu stellen, hängt von dem Beschlussgegenstand und den auszuwertenden Unterlagen bzw. Informationen ab.
4. Für den Bereich von Baubeschlüssen ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Umfang und die Folgen der beabsichtigten Maßnahmen zu untersuchen und die Eigentümer über diese umfassend zu informieren sind, wobei auch hier der Umfang der zur Verfügung zu stellenden Informationen je nach Maßnahme unterschiedlich ist.
5. Die Beschaffung der Informationen ist Sache des Eigentümers.
6. Es ist nicht ausreichend, die konkreten Maße einer Wärmepumpen-Außeneinheit einen Tag vor der Eigentümerversammlung zu übersenden.
7. Es ist ebenfalls nicht ausreichend, die Daten zur Geräuschimmission einer Wärmepumpen-Außeneinheit einen Tag vor der Eigentümerversammlung zu übersenden.