Über die Gestattung für den Einbau einer Klimaanlage in Wohnungseigentumsanlagen

BGH, Urteil vom 17.07.2026; V ZR 162/25

Sachverhalt

Der klagende Wohnungseigentümer hatte in der Eigentümerversammlung einen Antrag auf Genehmigung zum Einbau eines Klima-Splitgerätes auf seinem Balkon beantragt. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Daraufhin erhebt er eine Beschlussersetzungsklage, verbunden mit dem Antrag, dass das Gericht die benötigte Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft mit einem Urteil ersetzen soll. Die Beschlussersetzungsklage wurde vor dem Amtsgericht abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das Urteil abgeändert und den begehrten Gestattungsbeschluss zusammen mit näheren Angaben zu dem Fabrikat des Splitgerätes und zu dem gestatteten Betriebsmodus ersetzt. Dagegen legt die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft Revision beim BGH ein.

Entscheidung

Die Revision hat keinen Erfolg. Der BGH bestätigt, dass mit dem begehrten Einbau des Klima-Splitgerätes eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG vorliegt. Bauliche Veränderungen müssen daher von der Gemeinschaft genehmigt werden. Dem Kläger stünde aber ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zu. Eine der Gestattung entgegenstehende Beeinträchtigung würde nur vorliegen, wenn sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Insofern bedarf es einer Abwägung der jeweils geschützten Grundrechtspositionen aus Art. 14 GG. Sofern die Beklagte Bedenken im Hinblick auf die spätere Nutzung im Hinblick auf mögliche Geräusche, Abluftwärme und Kondensat erhoben hatte, entscheidet der BGH, dass allein voraussichtlich auftretende Geräusche der Genehmigung nicht entgegenstehen würden. Nur wenn es ausnahmsweise feststeht, dass Immissionen nach der Verkehrsanschauung zu einer Beeinträchtigung nicht zustimmender Wohnungseigentümer führen werden, könne von einer entgegenstehenden Beeinträchtigung die Rede sein. Solche Feststellungen wurden aber nicht getroffen.

Rechtliche Bewertung

Der BGH hält in dieser Entscheidung nicht mehr an dem bislang geltenden Maßstab fest, wonach „jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung einen Nachteil begründen würde“ und stellt diese bisher verwendete Formulierung als „missverständlich“ dar. Zur Begründung wird auf den Willen des Gesetzgebers des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) verwiesen, wonach die Wohnungseigentümer den baulichen Zustand Ihrer Anlagen einfacher an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anpassen können sollten. Das WEMoG begründe eine grundsätzliche Veränderungsoffenheit, was einer eng begrenzten Anwendung von § 20 Abs. 3 WEG entgegenstehen würde.

Fazit

Damit dürfte die bisher nur sehr schwer zu überwindende Hürde für eine bauliche Veränderung wesentlich schneller zu erfüllen sein. Ein Anspruch auf Bauen kann leichter durchgesetzt werden, weil der bisher geltende „Nachteilsbegriff“ mit der Entscheidung herabgesetzt ist.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Beschluss im Umlaufverfahren ohne erforderliche Mehrheit nichtig oder anfechtbar?
BGH, Urteil vom 17.07.2026; V ZR 190/25

1. Ein Beschluss der im Umlaufverfahren ohne die erforderliche Mehrheit gefasst wurde, ist nur anfechtbar.
2. Die gerichtliche Ungültigerklärung eines Absenkungsbeschlusses führt ebenso wie seine Nichtigkeit nur zur Anfechtbarkeit eines anschließend im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit gefassten Beschlusses.

Zulässigkeit eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses
LG München I, Urteil vom 27.02.2025; 36 S 13190/23

1. Ein nachträglicher Gestattungsbeschluss für eine bauliche Veränderung ist nur an den Voraussetzungen des § 20 Abs. 4 WEG zu messen.
2. Ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Beschlusses ist nur zulässig, wenn der Beschlussmangel behoben oder sich die tatsächlichen oder rechtlichen Umstände geändert haben.

Streit über sachenrechtliche Grundlagen
BGH, Beschluss vom 09.07.2026; V ZB 37/25

Ein Streit über die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer steht stets in einem inneren Zusammenhang mit den Rechten und Pflichten als Wohnungseigentümer und ist daher prozessrechtlich als Wohnungseigentumssache anzusehen.