Zulässigkeit einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss

1. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss widerspricht im Allgemeinen dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer nicht angemessen ist und insbesondere zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt; die richterliche Kontrolle ist nicht auf ein bloße Willkürprüfung beschränkt.
2. Ist in einer Wohnungseigentumsanlage mit unterschiedlich großen Einheiten vereinbart, die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme (hier: Heizungserneuerung) durch Mehrheitsbeschluss nach Einheiten zu verteilen.

BGH, Urteil vom 24.04.2026; V ZR 50/25

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus drei Gebäuden mit 15 Wohneinheiten unterschiedlicher Wohnungsgrößen gebildet wird, wird in einer Wohnungseigentümerversammlung der Beschluss eine Sonderumlage zur Finanzierung der Instandsetzung der Heizungsanlage in dem Gebäude A gefasst. In den beiden anderen Gebäuden war eine Sanierung der Heizungsanlagen bereits erfolgt. Die Sonderumlage ist in Höhe von 25.000,00 € beschlossen und soll je Einheit berechnet werden. Eine Beschlussalternative, die eine Erhebung nach Miteigentumsanteilen vorsah, wurde abgelehnt.
Ein Wohnungseigentümer wendet sich gegen den Kostenverteilungsmaßstab mit der Anfechtungsklage und obsiegt in erster Instanz. Angefochten ist ferner der Negativbeschluss über die Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen. Das Landgericht hat in der Berufung die Beschlussanfechtungsklage abgewiesen; auf die zugelassene Revision verfolgt der Wohnungseigentümer die Beschlussanfechtung weiter.

Entscheidung

Die Revision hat teilweise Erfolg. Hinsichtlich der Abänderung des Kostenverteilungsmaßstabes nimmt der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes den vorliegenden Sachverhalt zum Anlass, die bisherigen Rechtsprechungsgrundsätze zu konkretisieren. Die Wohnungseigentümer sind aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG grundsätzlich mit der Beschlusskompetenz ausgestattet, von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilungsmaßstäbe bei der Erhebung von Kostenbeiträgen zu berücksichtigen und diese Beschlusskompetenz gilt insbesondere auch für die Erhebung von Sonderumlagen für Instandsetzungsmaßnahmen. Das Berufungsgericht hat indes angenommen, dass die Entscheidung der Wohnungseigentümer lediglich einem Willkürverbot unterliegt und im Übrigen die Änderung des Kostenverteilungsmaßstabes zu dem sog. Objektprinzip zulässig sei. Der BGH befasst sich mit den unterschiedlichen Rechtsauffassungen, die in vergleichbaren Konstellationen durch Landgerichte vertreten wurden und in der juristischen Kommentarliteratur kontrovers diskutiert werden. Im Zusammenhang mit der abgeänderten Verteilung von Betriebskosten hatte der V. Senat insbesondere mit Urteil vom 02.10.2020 zu dem Geschäftszeichen V ZR 282/19 zur alten Rechtslage und mit Urteil vom 14.02.2025 zu dem Geschäftszeichen V ZR 236/23 zum aktuellen Wohnungseigentumsrecht aufgezeigt, dass es für die Ausübung der Beschlusskompetenz nicht eines objektiv messbaren sachlichen Grundes bedarf. Insbesondere in der Kommentarliteratur wurde abgeleitet, dass mit dem Fehlen eines objektiv sachlichen Grundes lediglich eine willkürlich benachteiligende geänderte Kostenverteilung der Beschlussanfechtung unterläge. Der BGH stellt heraus, dass der Begriff der Willkürkontrolle sich als missverständlich erwiesen habe; der BGH rückt von diesem Begriff daher ausdrücklich ab. Für die richterliche Kontrolle der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist entscheidend, dass der gewählte Verteilungsmaßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer entspricht, mithin angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner führen darf.
Der BGH stellt heraus, dass insbesondere bei einer Instandsetzungsmaßnahme eine abweichende Kostenverteilung unproblematisch möglich ist, die dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit stärker Rechnung trägt. Sofern die Wohnungseigentumseinheiten unterschiedliche Größen aufweisen, die Gebrauchsmöglichkeit jedoch gleichmäßig ist, ist der Wechsel zu einem Objektprinzip bei der Kostenverteilung unproblematisch, insoweit spricht der BGH beispielhaft die Sanierung gleichgroßer Balkone bei unterschiedlichen Miteigentumsanteilen oder unterschiedlichen Wohnungsgrößen an.
Die Frage, ob mit dem Wechsel auf das Objektprinzip die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung gewahrt werden, ist mithin eine Sache des Einzelfalls und der konkreten Gegebenheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es muss jeweils herausgearbeitet werden, welche Interessen der Gemeinschaft dem Wechsel der Kostenverteilung dient und ob dies gegenüber den Wohnungseigentümern angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung führt.
Das sog. Objektprinzip ist als Kostenverteilungsmaßstab grundsätzlich anzuerkennen, der BGH gibt jedoch zu bedenken, dass bei einer Heizungserneuerung eine Wertsteigerung bei den Wohnungseigentumseinheiten durch die Sanierungsmaßnahme ausgelöst wird. Je größer die Wohnungseigentumseinheit ist, desto größer wird anteilig der Wertzuwachs bemessen. Die Kostenverteilung nach dem Objektprinzip ist daher für die Eigentümer kleinerer Einheiten ungerechtfertigt benachteiligend, da diese von der Wertsteigerung durch Sanierung nicht entsprechend teilhaben. Der BGH führt daher an, dass es grundsätzlich angezeigt ist, dass die Eigentümer größerer Einheiten an den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen auch in größerem Umfang beteiligt werden müssen als die Eigentümer kleinerer Wohnungen.
In die Kontrollüberlegung ist ferner einzubeziehen, ob der Maßstab der Miteigentumsanteile angemessen bestückt wurde. Sofern die Miteigentumsanteile mit Verhältnis zur Gebrauchsmöglichkeit unterdimensioniert erscheinen, kann eine Privilegierung bestimmter Wohnungseigentümer ohne sachlichen Grund gegeben und hieraus die Änderung des Kostenverteilungsmaßstabes gerechtfertigt sein.
Bei der Frage, ob ein Wohnungseigentümer mit der Veränderung des Kostenverteilungsmaßstabes erheblich benachteiligt wird, nimmt der BGH an, dass Kostensteigerungen um 5 % oder mehr von Eigentümern kleinerer Wohnungseigentumseinheiten nicht hingenommen werden müssen. Der BGH stellt in diesem Zusammenhang klar, dass die für einen Änderungsanspruch aus § 10 Abs. 2 WEG entwickelten Grundsätze auf die Beschlussanfechtungsverfahren nicht zu übertragen ist. Bei den Verfahren über einen Anspruch auf Änderung von Bestimmungen der Teilungserklärung wird eine ungerechtfertigte Mehrbelastung von 25 % als Maßstab berücksichtigt.
Wird nach diesen Kriterien ein Wohnungseigentümer objektiv ungerechtfertigt benachteiligt, widerspricht die Änderung des Verteilungsschlüssels auf das Objektprinzip den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beschlussanfechtung hat damit hinsichtlich des Beschlusses über die Änderung der Kostenverteilung Erfolg. Ohne Erfolg bleibt hingegen die ebenfalls vorgenommene Beschlussanfechtung des Negativbeschlusses. Die Wohnungseigentümer hatten insoweit folgerichtig den alternativ vorgeschlagenen Kostenverteilungsmaßstab abgelehnt. Hierzu stellt der BGH entsprechend seiner ständigen Rechtsprechung fest, dass die Anfechtung eines Negativbeschlusses nur dann Erfolg haben kann, wenn der abgelehnte Beschluss zwingend hätte gefasst werden müssen, mithin das Entschließungsermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert war. Diese Voraussetzung ist hier hingegen nicht gegeben, da alternative Gestaltungen der Kostenverteilung weiterhin möglich bleiben und die Alternativlösung nicht die einzige Möglichkeit der Kostenverteilung abbildete.
Der BGH hat das Verfahren zur abschließenden Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da noch Tatsachenfeststellungen zu treffen sind. Der BGH gibt dem Berufungsgericht mit auf den Weg, dass der Umstand, dass in der Mehrhausanlage für andere Gebäude bereits so verfahren wurde, wie es für den hier vorliegenden Sachverhalt nunmehr beanstandet wird nicht zu einer Bindung an die Kostenverteilung führt. Eine sog. Maßstabskontinuität ist nicht zu berücksichtigen, der Beschlussanfechtungskläger hat vielmehr einen Anspruch auf einen angemessenen Kostenverteilungsmaßstab, auch wenn für andere Gebäude in der Gemeinschaft mit dem fehlerhaften Kostenverteilungsmaßstab gearbeitet wurde.

Fazit

Die Entscheidung stellt klar, dass für die Abänderung der Kostenverteilungsmaßstäbe der Teilungserklärung eine effektive richterliche Kontrolle eröffnet ist und nicht lediglich eine Prüfung auf Verletzung des Willkürverbotes vorzunehmen ist. Zugleich ist der Verweis auf eine Prüfung im Einzelfall anhand der unbestimmten Rechtsbegriffe für die Verwaltungspraxis mit Unwägbarkeiten verbunden. Unproblematisch sind Kostenverteilungsmaßstäbe, die an den Gebrauchsmöglichkeiten sowie an den Größenverhältnissen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft anknüpfen. Als Kontrollüberlegung ist sodann zu prüfen, ob einzelne Miteigentümer von dem geänderten Kostenverteilungsmaßstab nachteilig betroffen werden, wobei hierzu ein niedriger Schwellenwert vom BGH berücksichtigt wird.