Wohnungseigentümerversamlung: Muss auch der Bauträger als Noch- Eigentümer geladen werden?

OLG Hamm, Urteil vom 10.05.2007; 15 W 428/06 – ZMR 2007, 712

Sachverhalt

Ein Bauträger errichtet eine Wohnanlage mit 6 Eigentumswohnungen. Alle Wohnungen werden schnell verkauft. Die Wohnungsgrundbücher werden angelegt und die Auflassungsvormerkungen für die Käufer ins Grundbuch
eingetragen. Die Wohnungen werden an die Käufer übergeben. Bei 5 Wohnungen erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bei der sechsten Wohnung steht die Eigentumsumschreibung noch aus, weil der Käufer eine mangelhafte Bauausführung beanstandet und deshalb den Kaufpreis nicht vollständig zahlt. Der Bauträger verlangt vom Verwalter, zu den Eigentümerversammlungen geladen zu werden, weil er ja noch als Eigentümer der sechsten Wohnung im Grundbuch eingetragen ist.

Rechtlicher Hintergrund

Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft liegt vor, wenn neben dem umwandelnden Eigentümer (z.B. Bauträger) mindestens ein Käufer durch Auflassungsvormerkung im neu angelegten Wohnungsgrundbuch geschützt ist und seine Wohnung in Besitz nimmt. Es ist umstritten, ob neben dem werdenden Eigentümer auch der weichende Bauträger noch zu Versammlungen zu laden ist und dort auch abstimmen darf.

Was sagt das Gericht?

Der Verwalter muss den Bauträger nicht laden. Zwar sind grundsätzlich alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümerversammlung zu laden.. Hier ist aber zu berücksichtigen, dass
es sich um eine sog. werdende Eigentümergemeinschaft handelt. Der werdende Eigentümer hat alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Daher sind nur diejenigen Eigentümer zur Versammlung zu laden, die die Gemeinschaft „faktisch in Vollzug gesetzt haben“, nicht aber der noch im Grundbuch stehende Bauträger. Der Käufer der sechsten Wohnung behält seinen Status als werdender Eigentümer auch dann, wenn die anderen Käufer schon als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Das folgt aus dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Praxishinweis

Eine verwalterfreundliche Lösung! Denn wenn nur der „werdende“ Eigentümer anwesend ist, stellt sich nicht die Frage, welche Partei (werdender Eigentümer oder/und Bauträger) nun das Antrags-, Rede- und Stimmrecht hat. Die zugrunde liegende Streitfrage ist aber erst dann dauerhaft gelöst, wenn der BGH entschieden hat.