Verwalterwechsel: Wer muss die Jahresabrechnung erstellen?

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007; 3 W 153/06

Sachverhalt

Zum Ende des Wirtschaftsjahres 2004 wechselt der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Die Eigentümergemeinschaft beschließt in ihrer Eigentümerversammlung, dass der neue Verwalter die Jahresabrechnung für 2004 erstellen soll. Dieser Beschluss wird angefochten.

Was sagt das Gericht?

Der Beschluss, der den neuen Verwalter zur Abrechnung für das Jahr 2004 verpflichtet, verstößt nach Ansicht des OLG Zweibrücken nicht gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Zur Erstellung der Jahresabrechnung sei grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, muss grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung erstellen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Abrechnung schon im Zeitpunkt des Verwalterwechsels fällig war. Im vorliegenden Fall war dies aber nicht der Fall. Da Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusslage keinen anderen Fälligkeitszeitpunkt festlegen, wird die Jahresabrechnung nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode fällig, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist – wenigstens 3, höchstens aber 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. Im konkreten Fall ist die Fälligkeit also erst nach dem Verwalterwechsel eingetreten.

Praxishinweis

In Wohnungseigentümergemeinschaften wird oft darüber gestritten, wer die Jahresabrechnung erstellen muss, wenn die Verwaltung während oder zum Ende eines Jahres wechselt. Der Grund liegt darin, dass die neue Verwaltung für die Erstellung alter Jahresabrechnungen in der Regel eine zusätzliche Gebühr verlangt. Außerdem kommt es häufig zu Verzögerungen bei der Übergabe der Verwalterunterlagen an die neue Verwaltung. Wenn der Verwalterwechsel stattfindet, bevor die Jahresabrechnung vorliegt, muss der neue Verwalter vom Vorverwalter alle Unterlagen für die Erstellung der Abrechnung erhalten. Das muss so rechtzeitig geschehen, dass zwei Ziele erreicht werden:

• die Jahresabrechnung wird zum Fälligkeitstermin fertig;
• die vermietenden Eigentümer können die Betriebskostenabrechnung so frühzeitig fertig stellen, dass sie etwaige Fehler noch vor Ablauf der einjährigen Ausschlussfrist korrigieren können.

Es ist zweckmäßig, diese beiden Ziele bei den entsprechenden Aktionen der Gemeinschaft im Auge zu behalten. Den scheidenden Verwalter sollte man also zur unverzüglichen und vollständigen Übergabe der Unterlagen anhalten. Und im Vertrag für den neuen Verwalter sollte man einen Spätesttermin vorsehen. Da der Schaden der vermietenden Eigentümer nur schwer nachzuweisen ist, ist auch an eine pauschale Vertragsstrafe zu denken.