Verwalterpflichten: Wie weit geht die Rechnungslegungspflicht des ausscheidenden Verwalters?

OLG München, Beschluss vom 20.07.2007; 32 Wx 093/07

Sachverhalt

Der Vertrag des Verwalters läuft aus. Die Eigentümergemeinschaft fordert den Verwalter mehrmals auf, zu diesem Stichtag eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie der Verbindlichkeiten und Forderungen der Gemeinschaft zu erstellen. Die Aufforderungen bleiben vergeblich. Deshalb wird der neue Verwalter beauftragt, diese Leistungen zu erbringen. Er verlangt und erhält dafür eine Sondervergütung. Die Gemeinschaft verlangt vom ehemaligen Verwalter die Erstattung dieser Zahlung als Schadenersatz.

Was sagt das Gericht?

Die Klage hat Erfolg! Der Verwalter muss Schadenersatz leisten, da er seine Pflicht zur umfassenden Rechnungslegung verletzt hat. Die Rechnungslegung dient der Kontrolle der bisherigen Verwaltungstätigkeit und soll zudem dem neuen Verwalter ermöglichen, auch bei einem Verwalterwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr die Verwaltung nahtlos fortzusetzen. Deshalb muss der ausscheidende Verwalter unter Beifügung der entsprechenden Belege

• alle Einnahmen und Ausgaben verständlich und nachvollziehbar darlegen,
• die bestehenden Verbindlichkeiten und Forderungen sowie die Kontostände der vorhandenen Bankkonten aufführen und
• die vorhandenen Guthaben übergeben.

Tut der „Ex-“Verwalter dies nicht, kann die Eigentümergemeinschaft ihn auf Rechnungslegung verklagen. Sie kann aber auch – nach erfolgloser Fristsetzung – stattdessen einen „Ersatzmann“ beauftragen und die entstehenden Kosten als Schadenersatz geltend machen.

Praxishinweis

Gerade bei der Ablösung unfähig erscheinender Verwalter empfiehlt es sich, dem Verwalter eine Frist zu setzen und anschließend seinen Nachfolger mit der Rechnungslegung zu beauftragen. Denn ein unfähiger Verwalter wird kaum auf Anhieb eine befriedigende Abrechnung vorlegen. In diesem Fall ist die Beauftragung des neuen Verwalters der bessere und vor allem schnellere Weg, um sich ein vollständiges Bild von der Situation zu machen. Wichtig ist es aber natürlich, den alten Verwalter zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen zu bewegen. Ohne diese kann auch der neue Verwalter nichts ausrichten.