Vermietete Eigentumswohnung: Muss der Mieter den Rückbau einer unzulässigen Baumaßnahme dulden?

BGH, Urteil vom 01.12.2006; V ZR 112/06

Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer baut ohne die erforderliche Zustimmung der übrigen Eigentümer den Balkon seiner vermieteten Wohnung zu einem Wintergarten um. Dabei werden die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile des Hauses massiv verändert. Der Wohnungseigentümer wird rechtskräftig zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verurteilt. Nun wollen die übrigen Wohnungseigentümer die erforderlichen Rückbauarbeiten durchführen lassen. Sie klagen deshalb gegen die Mieter auf Duldung dieser Maßnahmen.

Was sagt das Gericht?

Die Mieter müssen die Rückbaumaßnahmen dulden. Sie haben die baulichen Veränderungen zwar nicht verursacht. Da sie aber die Wohnung in Besitz haben, hängt es von ihrem Willen ab, ob der beeinträchtigende Zustand aufrechterhalten bleibt. Denn durch Duldung des Rückbaus wären die Mieter tatsächlich und rechtlich in der Lage, die Beeinträchtigung zu beseitigen. Deshalb bedeutet ihr passives Verhalten eine willentliche Aufrechterhaltung der Beeinträchtigung. Unerheblich ist, dass die Mieter selbst nach dem Mietvertrag gar nicht berechtigt sind, wesentliche bauliche Veränderungen an der Wohnung vorzunehmen. Sie sollen ja nicht selbst zurückbauen, sondern den Rückbau lediglich dulden.

Praxishinweis

Ähnliches gilt für den neuen Eigentümer einer Eigentumswohnung. Bauliche Veränderung, die sein Vorgänger ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer vorgenommen hat, muss der neue Eigentümer zwar nicht selbst wieder beseitigen. Er muss aber die Rückbaumaßnahmen dulden, wenn die übrigen Eigentümer sie durchführen wollen.