Seniorenresidenz: Können die Wohnungseigentümer zum Abschluss eines langfristigen Betreuungsvertrags verpflichtet werden?

BGH, Urteil vom 13.10.2006; V ZR 289/05

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentumsanlage dürfen die Wohnungen laut Teilungserklärung nur von betreuungsbedürftigen Personen genutzt werden („Seniorenresidenz“). Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, mit einem bestimmten Betreuungsunternehmen einen langfristigen Vertrag abzuschließen, der nur aus besonderen Gründen (z.B. bei einer schweren Pflichtverletzung des Pflegedienstes) gekündigt werden darf. 1997 erwirbt ein Eigentümer eine Wohnung und schließt den vorgeschriebenen Betreuungsvertrag ab. Anfang 2000 kündigt er den Vertrag. Das Betreuungsunternehmen weist die ordentliche Kündigung zurück und klagt auf Zahlung der vertraglich vereinbarten Vergütung in Höhe von monatlich rd. 130 €.

Was sagt das Gericht?

Die Regelung der Teilungserklärung, die zum Abschluss des langfristigen Betreuungsvertrags zwingt, ist nach Auffassung des BGH unwirksam. Zwar ist die Pflicht zum Abschluss eines Betreuungsvertrags grundsätzlich zulässig. Das Maß des Zulässigen ist aber überschritten, wenn die Wohnungseigentümer einen Vertrag mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren abschließen müssen. Dies gilt umso mehr, wenn weder der einzelne Wohnungseigentümer noch die Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit haben, die konkrete Ausgestaltung des Vertrages zu beeinflussen. In einem solchen Fall benachteiligt der Abschlusszwang die Wohnungseigentümer in unangemessener Weise. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die hohe persönliche Bedeutung, die gerade Betreuungsleistungen haben.

Fazit

Grundsätzlich kann die Teilungserklärung also zum Abschluss bestimmter Verträge verpflichten. Häufigster (und regelmäßig unkritischer) Fall: die Verwalterverträge! Der Maßstab für die Abgrenzung der zulässigen Langfristverträge von den unzulässigen ist die „unangemessene Benachteiligung“. Die Vertragslaufzeit von zwei Jahren muss dabei nicht die Obergrenze sein: Im Einzelfall ist auch eine längere Mindestlaufzeit möglich. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der beauftragte Unternehmer zunächst einiges investieren muss und deshalb auf eine längerfristige Amortisationszeit angewiesen ist: Beispiele sind: Wärmeversorgungsvertrag zwischen Wärmelieferant und Einzeleigentümer, Sauna-und Wellnessbetreiber. Außerdem wird die Beurteilung dann milder, wenn die Vertragskonditionen nicht vom Bauträger vorgegeben, sondern von der Eigentümergemeinschaft im Einzelnen ausgehandelt wurden.