„Schein-Sozialwohnung“: Kann der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters die Miete erhöhen?

BGH, Urteil vom 07.02.2007; VIII ZR 122/05

Sachverhalt

In einem Mietvertrag aus dem Jahre 2002 heißt es: „Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtet und […] preisgebunden.“ In den Jahren 2003 und 2004 erhöht der Vermieter einseitig die Miete. Dies kann der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum bei gestiegenen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten grundsätzlich tun – und zwar ohne Zustimmung des Mieters. Hier stellte sich aber später heraus, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum gar nicht vorlagen. Die Angaben im Mietvertrag waren also fehlerhaft. Als der Mieter dies erfährt, verlangt er die gezahlten Erhöhungsbeträge zurück

Was sagt das Gericht?

Der Mieter kann die Erhöhungsbeträge tatsächlich zurückverlangen. Denn der Vermieter war nicht berechtigt, die Miete einseitig zu erhöhen. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Preisbindung liegen nicht vor. Auch die Vereinbarung im Mietvertrag hilft dem Vermieter nicht weiter. Die Preisbindung – und damit das Recht zur einseitigen Mieterhöhung – kann nämlich nicht vertraglich vereinbart werden. Eine solche Regelung ist unwirksam, da die einseitige Mieterhöhung für den Mieter ungünstiger ist als die „normale“ Zustimmungs-Mieterhöhung. Bei einer einseitigen Erhöhung kann der Mieter sich nämlich nur auf eine Weise wehren: Er zahlt die Mieterhöhung einfach nicht. Dann setzt er sich jedoch der Gefahr einer fristlosen Kündigung aus. Diese Gefahr besteht nicht, wenn die Mieterhöhung von der Zustimmung des Mieters abhängig ist. Hier kann der Mieter einfach die Zustimmung verweigern, ohne gleich eine Kündigung zu riskieren.

Praxishinweis

Bei älteren Mietverträgen ist die Gefahr einer Rückforderung der Erhöhungsbeträge nicht so groß. Haben die Mieter über Jahre die Vorteile der Preisbindung (insb. die niedrigere Miete) genossen, können sie sich nicht im Nachhinein auf die Nichtgeltung des Preisbindungsrechts berufen. Der BGH hat deshalb entschieden, dass in einem solchen Fall die Rückforderung der Erhöhungsbeträge gegen Treu und Glauben verstößt. In der hier vorgestellten Entscheidung kam das Gericht dennoch zu einem anderen Ergebnis. Der Grund hierfür ist schlicht: Der Mieter ist erst vor kurzem eingezogen. Er hat die Vorteile der Preisbindung noch nicht lange genossen und darf sich daher gegen die einseitigen Mieterhöhungen wehren.