Schadensersatzpflicht der GdWE gegenüber eines Eigentümers bei nicht ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

1. Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der Gemeinschaft Schadensersatz unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen.
2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums sofort einzustehen; ihre Haftung kommt vielmehr erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre.
3. Der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums setzt voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte.

BGH, Urteil vom 27.02.2026; V ZR 18/25

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Sondereigentümerin einer Wohnungseinheit. Gemäß der Teilungserklärung darf das Gebäude nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Wohneinheit der Klägerin besteht aus zwei Wohnflächen im Obergeschoss und Dachgeschoss. Das Dachgeschoss ist mit einem eigenen Wasseranschluss, Küche, Bad, Briefkasten und Klingel ausgestattet; es fehlt aber ein zweiter Rettungsweg. Die Klägerin verpachtete das Dachgeschoss an eine GmbH, welche es ihrerseits an eine GmbH & Co. KG vermietete. Am 20.04.2021 wurde die Nutzung der Dachgeschossfläche behördlich untersagt. Die Klägerin kündigte daraufhin das Pachtverhältnis zum 31.05.2021. Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten zuletzt den Ersatz von Pachtausfallschäden für 27 Monate in Höhe von 20.550,00 €. In erster Instanz sowie im Berufungsverfahren wird die Klage abgewiesen.

Entscheidung

Der BGH hebt im Revisionsverfahren das vorinstanzliche Urteil auf. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 01.12.2020 obliege die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis gemäß § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der GdWE. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt auch die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum. Das erfasse auch die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungsweges. Verletze die GdWE schuldhaft die ihr obliegenden Verwaltungspflichten, könne dies einen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die GdWE begründen. Hierbei müsse sich die GdWE das Verhalten ihres Verwalters sowie der Eigentümerversammlung entsprechend § 31 BGB zurechnen lassen. Dabei setzte der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte. Denn es bestehe kein Anspruch auf Ersatz eines entgangenen Gewinns gemäß § 252 BGB, der durch eine rechtswidrige Nutzung erzielt werden soll. Vorliegend sähe die Gemeinschaftsordnung eine ausschließliche Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken vor. Der Begriff des Wohnens im Sinne des Wohnungseigentumsrechts sei nach dem BGH weit zu verstehen. Dazu gehöre sowohl die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt, als auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste sowie die Nutzung als Wohngemeinschaft. Entscheidend sei allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet bzw. stattfinden soll. Dementsprechend komme es bei einer Vermietung auf den (beabsichtigten) Gebrauch durch den Mieter bzw. den Untermieter an. Gemessen daran könne eine Wohnnutzung nicht allein deshalb verneint werden, weil die Klägerin das Dachgeschoss an eine juristische Person verpachtet hat. Zwar könne eine juristische Person eine Wohnung nicht selbst „bewohnen“, darauf komme es jedoch nicht an. Entscheidend sei, ob der Pachtvertrag auf eine zulässige Wohnnutzung des Endnutzers abziele. Aufgrund dieser fehlenden Feststellung bezüglich der konkreten Endnutzung verweist der BGH die Sache zur Neuentscheidung an das Berufungsgericht zurück.

Fazit

Der BGH weist vorsorglich darauf hin, dass die GdWE nicht sofort für den Mangel am Gemeinschaftseigentum einzustehen habe. Ihre Haftung komme vielmehr erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre. Liegt die Pflichtverletzung – wie hier – im Unterlassen einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, setze die Pflichtwidrigkeit voraus, dass die GdWE Kenntnis von dem Handlungsbedarf hat oder hätte haben müssen. Erst ab diesem Zeitpunkt habe die GdWE die gebotenen Maßnahmen zu beschließen und innerhalb angemessener Zeit durchzusetzen. Zu ersetzen sei der Schaden, der bei einem pflichtgemäßen Handeln der GdWE ausgeblieben wäre. Die Zeit, die bei einer ordnungsmäßig handelnden GdWE zwischen der Kenntnisnahme von der Notwendigkeit der Maßnahme, der Beschlussfassung und der Durchführung liegt, wirke sich somit schadensrechtlich zu Lasten des Wohnungseigentümers aus. Dem Wohnungseigentümer könne zudem ein Mitverschulden gemäß § 254 Abs. 1 BGB anzurechnen sein, wenn er es unterlässt, in der Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung zu beantragen. Eine Mitverantwortlichkeit für die Schadensentstehung komme jedoch nur in Betracht, wenn der Wohnungseigentümer die Beschlussfassung tatsächlich hätte beeinflussen können.