Jahresabrechnung: Kann der Wohnungseigentümer (nicht: Mieter) Kopien der Abrechnungsbelege verlangen?
OLG München, Beschluss vom 29.05.2006; 34 Wx 27/06
Sachverhalt
Nach der Jahresabrechnung für das Jahr 2002 muss ein Wohnungseigentümer eine Nachzahlung leisten. Da er sich weigert zu zahlen, klagt die Eigentümergemeinschaft. Im Gerichtsverfahren verlangt der säumige Wohnungseigentümer, dass ihm zunächst gegen Kostenerstattung Kopien sämtlicher Abrechnungsbelege zur Verfügung gestellt werden. In mehreren Parallelverfahren fordert er Belegkopien für weitere vier Abrechnungsjahre, insgesamt rund 2.350 Kopien.
Was sagt das Gericht
Das OLG München erteilt dem Wohnungseigentümer eine Absage. Grundsätzlich hat jeder Eigentümer nicht nur ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, sondern auch auf Belegkopien. Argument: Die Originale bleiben beim Verwalter. Dem Eigentümer kann aber nicht zugemutet werden, sie „abzuschreiben“. Das Gericht nennt aber drei Voraussetzungen:
- Der Eigentümer muss die zu kopierenden Unterlagen genau benennen.
- Das Heraussuchen und Kopieren der Unterlagen muss ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand und ohne Störungen des Betriebsablaufs in der Verwaltung möglich sein.
- Der Eigentümer muss die Kopierkosten erstatten.
Im Einzelfall kann es aber auch einmal zumutbar sein, dass der Eigentümer sich wegen eines besonders kurzen Weges mit einer Einsichtnahme begnügt. Außerdem darf der Verwalter die Kopien verweigern, wenn das Verlangen des Eigentümers im Einzelfall schikanös ist. Für den vorliegenden Fall kommt das Gericht zu dem Schluss, dass wegen der hohen Anzahl der geforderten Kopien ein Missbrauch nahe liegt. Die Einzelheiten muss jetzt die Vorinstanz klären.
Praxishinweis
Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme und Belegkopien ergibt sich aus dem Verwaltervertrag zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter. Ganz anders im Mietrecht: Zwischen dem Mieter und dem Verwalter besteht kein Vertragsverhältnis. Deshalb hat der Wohnungsmieter nach derzeitiger BGH-Rechtsprechung grundsätzlich keinen Anspruch auf Belegkopien. Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn man dem Mieter eine Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zumuten kann – etwa bei großer Entfernung zwischen Wohnsitz des Mieters und Geschäftssitz des Vermieters.