Eigentümerversammlung: Wann ist die Ausnutzung einer Stimmenmehrheit angreifbar?

OLG München, Beschluss vom 23.08.2006; 34 Wx 058/06

Sachverhalt

In der Eigentümergemeinschaft gibt es 10 Eigentumseinheiten – 6 Eigentumswohnungen und 4 Hobbyräume. Die Bauträgerin ist noch Eigentümerin von zwei Wohnungen und drei Hobbyräumen. Nach der Gemeinschaftsordnung hat jeder Teileigentümer nur eine Stimme in der Eigentümerversammlung, gleichgültig wie viele Sondereigentumsrechte ihm zustehen. Also hat auch die Bauträgerin nur eine Stimme. Um mehr Stimmen zu erhalten, veräußert sie ihre Hobbyräume einzeln an Angehörige ihres Geschäftsführers. In der nächsten Eigentümerversammlung geht es u.a um die Verlängerung des Verwaltervertrags. Der Geschäftsführer der Bauträgerin gibt vier Stimmen ab: Jeweils eine für die Bauträgerin selbst sowie für jeden seiner drei Angehörigen. Damit überstimmt er die übrigen 3 Eigentümer. Der Verwalter will nur die Stimme der Bauträgerin zählen.

Was sagt das Gericht?

Das OLG München ist anderer Auffassung als der Verwalter. Alle 4 Stimmen müssen mitgezählt werden. Die Angehörigen des Geschäftsführers haben Eigentum an den Hobbyräumen erworben. Daher steht ihnen auch ein uneingeschränktes Stimmrecht zu. Selbst wenn die Eigentumsübertragung nur erfolgt ist, um sich weitere Stimmrechte zu verschaffen, ist sie deshalb nicht unwirksam.

Ein Missbrauch der Stimmenmehrheit droht nicht. Schließlich können die übrigen Eigentümer alle Beschlüsse inhaltlich überprüfen lassen, indem sie sie vor Gericht anfechten. Im konkreten Fall liegt nach Ansicht des Gerichts kein Missbrauch der Stimmenmehrheit vor. Dies könnte erst dann angenommen werden, wenn das Stimmenübergewicht treuwidrig dazu eingesetzt wird, einen mit den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer unvereinbaren Beschluss herbeizuführen. Der hier getroffene Beschluss über die Verlängerung des Verwaltervertrags entspricht jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung. Es ist nicht erkennbar, dass sich die Bauträgerin unangemessene eigene Vorteile gesichert hat.

Praxishinweis

Ist das gesetzliche Kopfstimmenrecht vereinbart, können sich die Stimmverhältnisse ändern, sobald ein Mehrfacheigentümer eine seiner Wohnungen veräußert oder ein Eigentümer zusätzlich zu seiner Wohnung eine oder mehrere Einheiten hinzu erwirbt. Diese Konsequenz kann vermieden werden: Die Eigentümer können ein anderes Prinzip (allstimmig) vereinbaren und die Stimmenmehrheit anders ermitteln – etwa nach Miteigentumsanteilen.