Wie erhöht man eine Bruttokaltmiete, wenn der Mietspiegel nur Nettomieten ausweist?

BGH, Urteil vom 12.07.2006; VIII ZR 215/05

Sachverhalt

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin. Es ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, d.h. in der vereinbarten Miete sind alle Betriebskosten mit Ausnahme der Kosten für Wärme und Warmwasser enthalten. Nun will der Vermieter die Miete erhöhen. Zur Begründung verweist er auf den Berliner Mietspiegel. Dieser weist Nettomieten als ortsübliche Vergleichsmieten aus. Der Vermieter verlangt also eine bestimmte ortsübliche Vergleichsmiete (hier: 4,77 €/m²) und zusätzlich einen im Mietspiegel ausgewiesenen Pauschalbetrag für „kalte“ Betriebskosten (hier: 1,17 €/m²). Der Mieter will die Erhöhung nicht zahlen.

Was sagt das Gericht?

Er weist die Zustimmungsklage ab. Das Mieterhöhungsverlangen scheitert, weil für die kalten Betriebskosten nur ein Durchschnittswert genannt ist. Das ist nicht zulässig. Wenn der Vermieter eine Erhöhung der Bruttokaltmiete mit einer bestimmten Nettomiete gem. Mietspiegel begründen will, muss er die tatsächlich zuletzt auf die Wohnung entfallenen Betriebskosten angeben. Denn die tatsächliche Betriebskostenbelastung könnte höher sein als der statistische Durchschnittswert des Mietspiegels.

Praxishinweis

Will der Vermieter die Erhöhung einer Bruttokaltmiete mit einem Netto-Mietspiegel begründen, muss er zunächst Vergleichbarkeit zwischen den beiden Werten herstellen. Dafür gibt es zwei Wege:

• der Vermieter addiert die Nettovergleichsmiete laut Mietspiegel mit den zuletzt tatsächlich auf die Wohnung entfallenen Betriebskosten und kann so eine„ortsübliche Bruttokaltmiete“ belegen.
• Der Vermieter zieht den – konkreten – Betriebskostenanteil von der vereinbarten Bruttokaltmiete ab und stellt den dann verbleibenden Nettomietanteil dem Mietspiegelwert gegenüber.

Beide Wege führen zu demselben Ergebnis. Der BGH musste nicht zu der Frage Stellung nehmen, wie ausführlich der Vermieter den konkreten Betriebskostenanteil berechnen und erläutern muss. Sicherheitshalber empfiehlt sich eine ausführliche Erläuterung.