Widerruf von Aufhebungs- und Räumungsvereinbarung durch den Mieter

1. Ein Mietaufhebungsvertrag ist nicht nach § 355 BGB widerruflich, weil er nicht die Verpflichtung des Verbrauchers zur Zahlung eines Preises nach § 312 Abs. 1 BGB enthält.
2. Die Verpflichtung des Mieters zur Räumung der Wohnung stellt keine Verpflichtung zur „Zahlung eines Preises“ i.S.v. § 312 BGB dar,

LG Berlin II, Hinweisbeschluss vom 19.02.2025; 67 S 213/24

Sachverhalt

Zwischen der beklagten Mieterin und der klagenden – gewerblichen – Vermieterin bestand ein Wohnraummietverhältnis, das durch Aufhebungsvereinbarung vom 29.06.2023 einvernehmlich beendet wurde. Die Vereinbarung beinhaltete u.a. eine Abfindungszahlung zugunsten der Mieterin in Höhe von 30.000 €. Eine Widerrufsbelehrung erhielt die Mieterin nicht. Dem von der Vermieterin geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch hielt die beklagte Mieterin entgegen, dass die Aufhebungsvereinbarung von ihr wirksam widerrufen worden sei, sodass das Mietverhältnis fortbestünde.

Entscheidung

Das LG Berlin II vertritt im obigen Hinweisbeschluss die Auffassung, die Mieterin sei zur Räumung verpflichtet; ein Widerrufsrecht, so das LG, stünde ihr nicht zu. Begründet wird dies mit dem Wortlaut des § 312 Abs. 1 BGB, der den Anwendungsbereich der §§ 312 ff. BGB nur für jene Verbraucherverträge eröffne, „bei denen sich der Verbraucher zu der Zahlung eines Preises verpflichtet“. Die Verpflichtung zur Räumung einer Wohnung stelle, so das LG, nicht die „Zahlung eines Preises“ dar, auch wenn dies einen geldwerten Vorteil für die Vermieterin bedeute. Das Tatbestandsmerkmal sei aufgrund seiner Entstehungsgeschichte und Systematik richtlinienkonform so auszulegen, dass gerade nicht jedes Entgelt als Gegenleistung erfasst werde, sondern nur eine vertraglich vereinbarte Leistung in Geld bzw. mit einem digital dargestellten Wert (z.B. Kryptowährung). Maßgeblich sei, dass es sich um eine bezifferbare Gegenleistung handele, der nach der Verkehrsauffassung oder der besonderen Vereinbarung der Parteien eine Zahlungsfunktion zukommt. Diese Voraussetzungen seien hinsichtlich der Verpflichtung zur Räumung nicht erfüllt, da eine derartige Gegenleistung zwar geldwert, aber nicht bezifferbar sei.

Fazit

Das LG Berlin II übersieht die Regelung in § 312 Abs.4 BGB. Nach dieser Vorschrift wird die „Zahlung eines Preises“ bei Wohnraummietverhältnissen nicht vorausgesetzt. Dass es sich bei der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses durch Aufhebungsvertrag um eine Vereinbarung im Sinne des § 312 Abs.4 S.1 BGB handelt, lässt neben dem Wortlaut und der Systematik auch die insoweit eindeutige Gesetzesbegründung erkennen. Die Ausnahmeregelung des § 312 Abs.4 S.2 BGB, die einen Widerruf bei „vorheriger Besichtigung der Wohnung durch den Mieter“ ausschließt, gilt ausschließlich für Vereinbarungen über die Begründung eines Mietverhältnisses. Insofern ist bei Aufhebungsvereinbarungen das Vorliegen eines Widerrufsrechts gem. § 312g BGB zu bejahen. Dieses Ergebnis steht zudem mit dem Sinn und Zweck der Vorschrift in Einklang. Der Gesetzgeber wollte der besonderen Schutzbedürftigkeit des Wohnraummieters Rechnung tragen, welche angesichts des angespannten Wohnungsmarktes insbesondere auch bei der Aufgabe einer Wohnung Berücksichtigung finden muss. Dementsprechend wird der Mieter gem. § 312 Abs.4 BGB beim Abschluss von Aufhebungsverträgen durch die Gewährung eines Widerrufsrechts vor übereilten Entscheidungen bzw. der für den Fernabsatz und die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträge typischen Drucksituation geschützt. Gewerbliche Vermieter sollten daher ihrem Mieter auch bei Abschluss einer Aufhebungs- und/oder Räumungsvereinbarung eine Widerrufsbelehrung nebst Muster-Widerrufsformular aushändigen oder die Vereinbarung innerhalb ihrer Geschäftsräume abschließen.