Unwirksame Klausel zur Schönheitsreparatur: Darf der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen?

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007; 7 U 186/06 nicht rechtskräftig!

Sachverhalt

Die Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag enthält starre Fristen und ist deshalb unwirksam. Der Vermieter will einen Ausgleich dafür, dass der Mieter jetzt nicht mehr renovieren muss. Deshalb legt er der nächsten Mieterhöhung eine Vergleichsmiete zugrunde, die deutlich höher liegt. Das Argument: Für andere Wohnungen, bei denen der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht tragen muss, sind eben auch höhere Mieten zu zahlen. Der Mieter will die Erhöhung nicht zahlen. Sein Gegenargument: Der Vermieter soll nicht auch noch dafür belohnt werden, dass er eine unwirksame Vertragsklausel verwendet hat.

Was sagt das Gericht?

Das OLG Karlsruhe billigt einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 8,50 €/m²/ p.a., also rd. 0,70 €/m²/Monat. Es ist zulässig, die Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei einem Mieterhöhungsverfahren zu berücksichtigen. Denn grundsätzlich müssen strukturelle Unterschiede zwischen der verlangten Miete und der Vergleichsmiete durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden. Dies gilt auch bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel. Für die Übernahme der Schönheitsreparaturen wird dem Mieter ja ein Teil der Mieter erlassen. Deshalb muss sich die gescheiterte Abwälzung auch auf die Miethöhe auswirken.

Der Vermieter muss auch nicht zusätzlich „bestraft“ werden. Sein Nachteil besteht darin, dass er vom Mieter nicht die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen darf.

Nach Meinung des OLG Karlsruhe ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, dem Mieter zunächst einmal den Abschluss einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel anzubieten. Denn der Mieter hat keinen Anspruch auf eine solche Vertragsänderung.

Praxishinweis

Diese Entscheidung des OLG Karlsruhe ist in der Fachwelt auf Kritik gestoßen. Es wird vor allem bemängelt, dass das Gericht nicht genügend Rücksicht auf den Mieter nimmt, der auf die bestehende Vertragssituation vertraut. Auch die Höhe des angemessenen Zuschlags auf die Vergleichsmiete ist noch heiß umstritten.

Deshalb sollte der vorsichtige Vermieter abwarten, wie der BGH die Streitfrage klärt (AZ: VIII ZR 118/07). Wir halten Sie auf dem Laufenden.