Schönheitsreparaturen: Welche Quotenklausel ist wirksam?

BGH, Urteil vom 26.09.2007; VIII ZR 143/06

Sachverhalt

Es wird eine frisch renovierte Wohnung vermietet. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter beim Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen einen Geldbetrag leisten muss (sog. Quotenklausel, „Geld statt Schönheitsreparaturen“):

2.
Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzen Schönheitsreparaturen auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen, alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 5 Jahre
in anderen Räumen alle 7 Jahre
…
4.
Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.
…
7.
Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt ….
Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.

Der Mietvertrag endet nach 3 Jahren. Der Vermieter verlangt die Abgeltung der abgewohnten Renovierung. Der Mieter hält die Abgeltungsklausel für unwirksam.

Was sagt das Gericht?

Die Klausel ist unwirksam! Sie lässt zur Ermittlung des Reinigungszyklus unterschiedliche Lesarten zu.

• Einerseits kann man die Abwohnzeit teils nach dem individuellen Wohnverhalten des Mieters kalkulieren („Pantoffelmieter“), im Übrigen aber nach normaler Wohnintensität.
• Andererseits lässt sich die Abwohnzeit auch nur aus dem individuellen Wohnverhalten des Mieters ableiten.

Solche „schillernden“ Regelungen sind unklar und verstoßen gegen das Transparenzgebot.

Praxishinweis

Stellt sich heraus, dass eine Abgeltungsklausel unwirksam ist, bleibt die Schönheitsreparaturklausel im Regelfall dennoch wirksam. Das führt dazu, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen grundsätzlich schuldet, jedoch mangels
Ablauf der Regelfristen eine Vermutung dafür besteht, dass ein Renovierungsbedarf nicht besteht. Der Vermieter muss dann beweisen, dass aufgrund eines übermäßigen Abwohnverhaltens des Mieters ausnahmsweise vor Ablauf der Fristen Renovierungsbedarf besteht.