Schadensersatz bei Wegfall des Eigenbedarfsgrundes

Ein Eigenbedarfsgrund i.S.v. § 573 II Nr. 2 BGB muss noch im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist vorliegen. Fällt der Eigenbedarfsgrund nachträglich weg, liegt die Darlegungs- und Beweislast hierfür beim Vermieter.

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.03.2024; 921 C 168/23

Sachverhalt

Die Parteien streiten um Schadensersatz nach einer Eigenbedarfskündigung. Der Kläger war Mieter, die Beklagten Vermieter über eine in Hamburg gelegene Altbauwohnung. Ende Oktober 2016 erklärten die Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.07.2017. Sie begründeten dies mit der Geltendmachung von Eigenbedarf für Familienangehörige gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Mieter widersprach der Kündigung. Im folgenden Gerichtsprozess wies das Amtsgericht Hamburg-St. Georg daraufhin, dass der geltend gemachte Eigenbedarf bestünde. Die Parteien schlossen einen Räumungsvergleich und der Mieter gab die streitgegenständliche Wohnung zum 03.12.2018 heraus. Mit Klage vor dem Amtsgericht begehrt der Mieter Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen einer vermeintlich rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigung. Der geltend gemachte Eigenbedarf sei – so der Mieter – nur vorgetäuscht worden und die Familienangehörigen nie in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen. Dem Kläger seien hierdurch Umzugs-, Renovierungs-, Ummelde- und Portokosten entstanden, die er zusammen mit der Differenz zwischen alter und neuer Miete von den Beklagten als Schadensersatz verlangt.

Entscheidung

Nach Anhörung mehrerer Zeugen ist das Gericht davon überzeugt, dass ein Einzug der Familienangehörigen in die streitgegenständliche Wohnung am 14.12.2018 stattgefunden hat und der Eigenbedarf somit umgesetzt worden ist. Weiterhin ist das Gericht aufgrund der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der Eigenbedarf erst nachträglich unerwartet entfallen ist. Obwohl die Familienangehörigen nur einige Monate in der Wohnung gelebt haben, ist bei Einzug im Dezember 2018 ein dauerhafter Verbleib geplant gewesen. U.a. sei eine neue Küche verbaut, die Wände frisch gestrichen und ein Umzugsunternehmen beauftragt worden. Auch habe sich die Familie umgemeldet. Erst aufgrund einer sich durch den Umzug verschlechterten familiären Belastungslage verbunden mit der Pendelsituation des Vaters habe sich die Familie im Februar 2019 dazu entschieden, zur Einschulung der Tochter im Sommer zum Arbeitsstandort des Vaters nach München zu ziehen. Dieser nachträgliche Entschluss sei für das Gericht nachvollziehbar und plausibel. Bei Ablauf der Kündigungsfrist des Mietvertrags mit dem Kläger als maßgeblichen Zeitpunkt habe ein Selbstnutzungswille der Familie vorgelegen.

Fazit

Für die Frage, ob ein Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, kommt es auf den maßgebenden Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist an. Wenn zu diesem Zeitpunkt ein Eigenbedarfsgrund i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestand und ein Nutzungswille der betreffenden Personen vorliegt, bleibt ein nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfsgrundes unerheblich. Die Darlegungs- und Beweislast bei einem nach Rückerhalt der Wohnung nicht realisierten Eigenbedarf liegt beim Vermieter. An diese Darlegung werden vom Gericht strenge Anforderungen gestellt; dem Vermieter drohen bei Annahme einer lediglich vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung hohe Schadensersatzzahlungen.