Rechtsmissbräuchliches Vorschieben von Untermietinteressenten

Dem Hauptmieter steht kein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen unberechtigter Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung zu, wenn ihm bekannt ist, dass kein Mietinteresse der benannten Untermieter besteht.

BGH, Urteil vom 11.11.2009; VIII ZR 294/08

Der Fall

Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Gemäß § 2 des Mietvertrages verzichteten die Parteien wechselseitig für die Dauer von 3 Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Da die Beklagten den Kauf eines Hauses beabsichtigten und dort einziehen wollten, ersuchten sie ihre Vermieter um vorzeitige Vertragsauflösung. Als sich zunächst keine Nachmieter fanden, baten die beklagten Mieter um die Erlaubnis das Einfamilienhaus für eine Zeit lang untervermieten zu dürfen, wobei den Klägern nicht bekannt war, dass es sich bei den Untermietern um die Eltern eines der Beklagten handelte. Die Kläger lehnten eine Untervermietung ab, woraufhin die Beklagten das Mietverhältnis wegen unberechtigter Ablehnung der Untervermietung kündigten und das Haus vorzeitig an die Kläger zurückgaben. Die Kläger verlangen von den Beklagten Zahlung der ihrer Meinung nach noch offenen Mietforderungen für drei Monate. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen.

Rechtlicher Hintergrund

Dem Hauptmieter steht gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB dann ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn ihm die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person der Untermieter liegenden Gründen verweigert wird. Die klagenden Vermieter waren der Meinung, dass sie rechtlich nicht zu einer Gestattung verpflichtet gewesen seien. Das Berufungsgericht war hingegen der Meinung, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung der Beklagten beendet wurde. Die generelle Versagung der Untervermietung seitens der Kläger habe die Beklagten berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen. Die Kläger könnten nicht mit dem Einwand gehört werden, das Untermietinteresse der Eltern sei von den Beklagten nur vorgeschoben worden um sich einen Kündigungsgrund zu verschaffen, da die Kläger eine Untervermietung ohne Rücksicht auf die Person der benannten Untermieter generell aus nicht durchgreifenden Rechtsgründen abgelehnt hätten. Dies sah der BGH anders.

Was sagt das Gericht?

Zwar hätten die Kläger die von den Beklagten erbetene Erlaubnis zur Untervermietung deshalb zu Unrecht verweigert, weil sich die Kläger entgegen § 540 Abs. 1 Satz2 BGB nicht auf Gründe stützten, die in der Person der benannten Untermieter lagen. Die Kläger haben jedoch unter Beweisantritt vorgetragen, dass diese Untermieter zu keiner Zeit ein tatsächliches Nutzungsinteresse gehabt hätten. Dieser entscheidungserheblichen Frage hätte das Berufungsgericht – so der BGH – nachgehen müssen, denn bei Berücksichtigung dieses Sachvortrags stelle sich das nach dem Wortlaut des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB (zunächst) begründete Kündigungsverlangen der Beklagten aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) als rechtsmissbräuchlich dar. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB wolle den Hauptmieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person der Untermieter liegenden Gründen verweigert wird, aus der Zwangslage befreien, die sich aus dem weiteren Festhalten an dem Hauptmietvertrag ergeben würde. Diese Zwangslage bestehe indes nicht, wenn es an einem Nutzungsinteresse der benannten Untermieter fehlt. Das Berufungsgericht muss daher den von den Klägern insoweit angebotenen Beweis erheben.

Praxishinweis

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Der Sinn und Zweck des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht nicht darin, dem Mieter eine Möglichkeit zu bieten einen vertraglich vereinbarten Kündigungsausschluss durch Benennung eines nicht mietinteressierten Untermieter zu umgehen.