Muss der Vermieter nach Vereinbarung einer Modernisierungsmieterhöhung ein Jahr bis zur nächsten Mieterhöhung warten?

BGH, Urteil vom 18.7.2007; VIII ZR 285/06

Sachverhalt

Der Vermieter führt in der Wohnung Modernisierungsarbeiten aus. Mit Schreiben vom 25.3.2003 verlangt er deshalb eine Mieterhöhung zum 1.6.2003. Die Mieter antworten nicht, zahlen aber den Erhöhungsbetrag. Der Vermieter verzichtet deshalb darauf, seinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung einzuklagen. Im Mai 2004 verlangt der Vermieter eine weitere Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei legt er als Ausgangsmietzins die um den Modernisierungszuschlag erhöhte Miete zugrunde. Der Mieter stimmt auch diesem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Jetzt klagt der Vermieter auf Zustimmung.

Was sagt das Gericht?

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist wirksam. Der Vermieter hat den richtigen Ausgangsmietzins zugrunde gelegt. Denn durch die vorbehaltlose Zahlung haben Vermieter und Mieter die Mieterhöhung aus 2003 schlüssig vereinbart. Durch diese Vereinbarung wurden Modernisierungsaufwendungen auf die Mieter umgelegt, die auch eine entsprechende einseitige Erhöhungserklärung gerechtfertigt hätten. Deshalb ist auch die einjährige Wartefrist für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht verletzt. Denn in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB ist eine Ausnahme von der Wartepflicht für Modernisierungsmieterhöhungen vorgesehen. Diese Ausnahme gilt auch für einvernehmliche Modernisierungsmieterhöhungen, soweitder Vermieter die Erhöhung auch durch einseitige Erklärung hätte durchsetzen können.

Die Regelung des BGB zur Modernisierung ist soll die Erneuerung des alten Wohnbestandes fördern. Die erleichterte Umlage der Modernisierungskosten soll die Modernisierung erleichtern. Dabei kommt es nicht darauf an, auf welche Art und Weise die modernisierungsbedingte Mieterhöhung rechtlich umgesetzt wird, ob also der Weg über eine einseitige Erhöhungserklärung oder eine vereinbarte Erhöhung gewählt wird. Die Erleichterung der Mieterhöhung darf nicht durch die Jahresfrist wieder neutralisiert werden. Andernfalls wäre der Vermieter im Ergebnis gezwungen, Modernisierungsmieterhöhungen ausschließlich auf förmlichen Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer künftigen Anpassung der Miete an den ortsüblichen Vergleichsmietzins zu erhalten.

Praxishinweis

Eine technisch und rechtlich professionell „durchgezogene“ Modernisierung ist der einzige Weg, die Kappungsgrenze von 20 % zu überwinden. Abweichend vom Wortsinn zählen zur Modernisierung auch alle Maßnahmen zur Energie- und Resourceneinsparung!