Minderung: Ist das Vorhandensein einer „Hartz IV“-Behörde ein Mangel für die umliegenden Mieter?
OLG Stuttgart, Urteil vom 21.12.2006; 13 U 51/06
Sachverhalt
Im Exposé wirbt der Vermieter eines Bürohauses mit „einmaligem Ambiente und angenehmer Atmosphäre“. Der Mieter mietet daraufhin Büroräume im 9. Stock des Hauses. Die vereinbarte Miete liegt deutlich über dem Höchstwert des örtlichen Büroraum-Mietspiegels. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, an sämtlichen Eingängen zum Haus eine Zugangskontrolle zu schaffen. Später vermietet der Vermieter das 2. bis 4. OG an die Agentur für Arbeit, die dort eine „Hartz IV“-Behörde mit Schuldner- und Suchtberatungsstelle einrichtet. Fortan ist der Haupteingang ist während der Öffnungszeiten der Bundesagentur für Arbeit durchgehend geöffnet. Der Besucherstrom beläuft sich auf 500 Personen täglich. Der Mieter mindert die Miete um 50 %.
Was sagt das Gericht?
Das OLG Stuttgart hält die Mietminderung für gerechtfertigt. Aus dem Mietvertrag geht hervor, dass das Gebäude ausschließlich für Bürozwecke vermietet wird. Deshalb muss der Vermieter dafür sorgen, dass der Besucherverkehr dem eines Bürobetriebs entspricht und durch eine Zugangskontrolle bewältigt werden kann. Ein Besucherstrom von 500 Personen am Tag ist damit nicht mehr vereinbar. Die Aufhebung der Zugangskontrolle ist ebenfalls vertragswidrig.
Aber das Gericht argumentiert noch weiter: Der Mieter darf angesichts des Spitzen-Mietzinses und der Angaben im Exposé erwarten, dass die übrigen Einrichtungen im Haus gehobenen Anforderungen entsprechen. Deshalb darf der Vermieter die übrigen Flächen nur an solche Mitmieter vermieten, deren Besucherverkehr zumindest „durchschnittlichen Anforderungen“ entspricht. Das ist bei den Besuchern der Agentur für Arbeit nicht mehr der Fall, da sich unter ihnen ein „überdurchschnittlicher Anteil von sozial auffälligen Personen“ befindet.
Praxishinweis
Auch wenn die Aufhebung der Zugangskontrolle sicherlich vertragswidrig war, lehnt sich das Gericht mit seinen Ausführungen zur „Qualität“ von Hartz IV-Empfängern sehr weit aus dem Fenster. Es ist zweifelhaft, ob andere Gerichte diesem Verdikt folgen.
Grundsätzlich berechtigen nur Mängel am Objekt selbst zur Minderung. In bestimmten Fällen können aber auch Gegebenheiten außerhalb der Mietsache zu einer Mietminderung berechtigen. So genannte „Umfeldfehler“ können z.B. sein: Lärm, Gerüche, belästigende Tierhaltung, Leuchtreklame, Lärmstörungen durch Straßenbauarbeiten.