Mietrückstand: Kann der Vermieter auch dann kündigen, wenn er den Mietanspruch zuvor abgetreten hat?

LG Berlin, Urteil vom 14.02.2006; 64 S 416/05

Sachverhalt

Das Mietverhältnis besteht seit 1984. Der Vermieter nimmt einen Kredit auf und tritt als Sicherheit die laufenden Mieten an die Bank ab. In den Jahren 2004 und 2005 zahlt der Mieter einige Mieten nicht. Der Vermieter kündigt fristlos. Der Mieter wehrt sich mit folgendem Argument: Wenn der Vermieter nicht mehr Inhaber der Mietforderungen ist, darf er auch nicht kündigen.

Was sagt das Gericht?

Das Landgericht Berlin hält die fristlose Kündigung für wirksam. Die Abtretung schadet nicht. Denn der Vermieter verliert durch die Abtretung nicht das Kündigungsrecht. Zwar darf der Vermieter nach der Abtretung nicht mehr über die Mietforderung verfügen, d.h. er darf sie nicht ein zweites Mal abtreten oder dem Mieter erlassen. Der Verlust der Verfügungsbefugnis beschränkt sich jedoch auf den einzelnen Zahlungsanspruch. Die Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis als solches verliert der Vermieter aber nicht. Deshalb darf er kündigen, wenn ein ausreichender Zahlungsverzug vorliegt. Auch nach dem Wortlaut des Gesetzes genügt der Verzug des Mieters, ohne dass es darauf ankommt, wer Inhaber der Forderung ist (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Das ist nach Ansicht des Landgerichts auch die einzig denkbare Lösung. Denn dass die Bank wegen der Sicherungsabtretung jetzt plötzlich berechtigt sein könnte, das Mietverhältnis zu kündigen, sei völlig abwegig. Irgendjemandem muss aber das Kündigungsrecht zustehen – also dem Vermieter!

Praxishinweis

Der Vermieter behält also sein Kündigungsrecht. Aber Achtung: An Rechtsgeschäfte zwischen dem Abtretungsempfänger (hier: der Bank) und dem Mieter ist er trotzdem gebunden. Wenn also die Bank dem Mieter mehrere Monatsmieten stundet oder gar erlässt, dann darf der Vermieter wegen dieses Rückstandes nicht kündigen.