Mietpreisbremse gilt nicht nach freiwilliger Mietsenkung
Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung.
BGH, Urteil vom 17.12.2025; VIII ZR 56/25
Sachverhalt
In einem Wohnraummietverhältnis in Berlin macht der Mieter als Kläger Ansprüche aus einem Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse nach einer Laufzeit des Mietverhältnisses von mehr als 30 Monaten geltend, und zwar zum einen ein Auskunftsverlangen und zum anderen eine Rückzahlung der als zu hoch angesehenen Miete. Der Beklagte ist Eigentümer des Grundstückes und hatte mehrere in der Liegenschaft vorhandene Wohnungen an einen Zwischenvermieter überlassen. Der Zwischenvermieter hatte im Verlauf des Mietverhältnisses eine Reduzierung der Miete um 15 % angeboten, der Kläger stimmte dieser Anpassung als dauerhafte Minderung zu. Nach der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses nimmt der Beklagte den Mieter auf Herausgabe der Wohnung in Anspruch und meint, dass auf das im Wege der Zwischenvermietung begründete Mietverhältnis die Vorschriften der Mietpreisbremse keine Anwendung finden und erteilt daher auch keine Auskünfte, die zur Bestimmung der höchstzulässigen Miete benötigt werden.
Das Amtsgericht Schöneberg hat die Klage sowie die Widerklage abgewiesen. Die von beiden Seiten eingelegte Berufung hatte für den Mieter Erfolg. Das Landgericht Berlin II hat den Beklagten zur Erteilung der Auskünfte verurteilt, die Räumungsklage hingegen abgewiesen. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Klagabweisungs- und Widerklagantrag weiter.
Entscheidung
Teilweise mit Erfolg! Mit dem behaupteten Räumungsanspruch dringt der Beklagte nicht durch. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes erkennt indes für Recht, dass der Beklagte keine Auskünfte zur Mietpreisbremse schuldet. Die Entscheidung beleuchtet einen besonderen Aspekt zur Anwendung der Mietpreisbremse in dem Fall einer gewerblichen Zwischenvermietung.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hebt zunächst hervor, dass mit der Beendigung der Zwischenvermietung der gesetzlich vorgesehene Vermieterwechsel nach § 565 BGB vollzogen wird, ohne dass es zwischen dem in das Mietverhältnis eintretenden Eigentümer des Grundstückes und dem Mieter zu einer neuen Preisvereinbarung kommt. Mit dem Eintritt des Beklagten in die Rechte und Pflichten des Zwischenvermieters gelten die Bestimmungen aus dem Zwischenmietverhältnis fort. Zum Zeitpunkt der Überleitung des Mietverhältnisses nach § 565 BGB findet daher eine Preiskontrolle durch die Mietpreisbremse nicht statt, da zu diesem Zeitpunkt keine Miete neu vereinbart wird. Für die Zulässigkeit der Miethöhe ist alleinig auf den Zeitpunkt der Vereinbarung des Mietvertrages zwischen dem Vermieter und dem Kläger abzustellen. Da die Wohnung in Berlin und damit in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, ist damit grundsätzlich der Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB gegeben, den der Mieter gegen den in das Zwischenmietverhältnis eingetretenen Eigentümer des Grundstückes als neuem Vermieter grundsätzlich geltend machen kann. Der Beklagte hielt dem grundsätzlich gegebenen Auskunftsanspruch indes entgegen, dass der Zwischenvermieter in dem Mietverhältnis zunächst eine Miete von 670,00 € beanspruchte und in dem Mietvertrag entsprechend berücksichtigt hatte. Nach einer Laufzeit von rund elf Monaten vereinbarte der Zwischenvermieter mit dem Kläger eine Reduzierung der Miete um 15 %. Der Kläger stimmte der Reduzierung der Miete als dauerhafte Mietminderung zu, die seinerzeitigen Vertragsparteien fertigten einen entsprechenden Nachtrag zu dem Mietvertrag aus.
Das Landgericht Berlin II meine, dass die Vereinbarung über die Reduzierung der Miete auf die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse keinen Einfluss genommen habe, sondern allenfalls der reduzierte Betrag in die Abrechnung über eine überhöht vereinbarte Miete einzubeziehen wäre. Der BGH teilt diese Einschätzung nicht und betont, dass auch die Reduzierung der Miete nicht einseitig herbeigeführt werden kann, sondern auch bei einem Verzichtsvertrag die Mitwirkung des Mieters erfordert, § 397 BGB. Es kommt ferner nicht darauf an, ob das Mietreduzierungsangebot von dem Zwischenvermieter ausgegangen ist, maßgeblich ist alleinig, dass die seinerzeit an dem Mietverhältnis Beteiligten eine Mietreduzierung vereinbarten.
In diese Vereinbarung ist der Beklagte mit der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses eingetreten; die reduzierte Miete stellt keine Miete dar, die zum Mietbeginn vereinbart wurde. Die Mietpreisbremse findet hingegen ausschließlich Anwendung auf vereinbarte Mieten zum Mietbeginn, § 556d BGB. Eine nachfolgende Veränderung der Miete unterliegt mit Ausnahme der Staffelmiete nicht mehr der Kontrolle nach den Mietpreisbegrenzungsverordnungen der Bundesländer.
Um ein Aushebeln der Preiskontrolle durch nachträgliche Reduzierungsangebote zu vermeiden, ist allerdings eine Prüfung geboten, ob durch den Zwischenvermieter rechtsmissbräuchlich das Angebot zur Mietreduzierung unterbreitet wurde. Der BGH führt hierzu aus, dass in dem bekannt gewordenen Sachverhalt kein Anlass zur Annahme eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens vorlag.
Da die Rüge der Miethöhe und das Auskunftsverlangen erst mehr als 30 Monate nach dem Mietvertragsbeginn erfolgte, blieb es für den Rechtsstreit ferner unerheblich, ob vor der Mietreduzierungsvereinbarung ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse bereits vorlag, da ein Anpassungsverlangen mehr als 30 Monate nach dem Mietvertragsbeginn lediglich für die Zukunft Wirkung entfalten kann und damit der rückwirkende Zeitraum durch Erteilung von Auskünften nicht näher zu beleuchten war.
Fazit
Mit einer nachträglichen Veränderung der Miethöhe können Ansprüche aus einer Verletzung der Mietpreisbremse entfallen, da ab dem Zeitpunkt einer Vereinbarung zur Reduzierung der Miethöhe nicht mehr die zu Beginn des Mietverhältnisses der Preiskontrolle unterliegende Anfangsmiete gegeben ist. Das Missbrauchspotenzial insbesondere bei vermieterseits angebotenen Mietreduzierungen erkennt der BGH, insoweit ist indes jeweils eine Prüfung im Einzelfall erforderlich. Besteht in dem Mietverhältnis ein sachlicher Grund, die Miethöhe neu zu ordnen, wird ein Rechtsmissbrauch nicht anzunehmen sein. Bei einer grundlosen Reduzierung der Miete wird hingegen eine Preiskontrolle in Bezug auf den Ausgangsmietzins weiterhin stattfinden.