Mietfläche im Mietvertrag zu niedrig: Darf der Vermieter in der Mieterhöhung die tatsächlich vorhandene, höhere Fläche ansetzen?
BGH, Urteil vom 23.5.2007; VIII ZR 138/06
Sachverhalt
Es geht um eine 4-Zimmer-Wohnung. Im Mietvertrag heißt es:
„Wohnfläche: 121,49 m²“. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche aber 131,80 m². Diese höhere Wohnfläche legt der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen zugrunde. Der Mieter protestiert: Die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße sei maßgeblich. Die Mieterhöhung müsse also niedriger ausfallen. Es kommt zum Rechtsstreit.
Was sagt das Gericht?
Das Gericht stellt sich auf die Seite des Mieters. Die tatsächliche Wohnfläche kann für das Mieterhöhungsverlangen nur dann maßgebend sein, wenn sie die im Mietvertrag angegebene Fläche um mehr als 10% unter- oder überschreitet. Bei einer so erheblichen Abweichung muss sich der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinem Irrtum über die Wohnungsgröße festhalten lassen. Zwar ist die zutreffende Ermittlung der Wohnfläche grundsätzlich Sache des Vermieters, so dass ihn auch das Risiko einer falschen Wohnflächenangabe im Mietvertrag trifft. Der Vermieter soll einen schwerwiegenden Fehler aber bei der Mieterhöhung berichtigen dürfen. Es bleibt dann dem Mieter überlassen, ob er sich die jetzt teurere Wohnung weiter leisten kann und will, oder ob er kündigt.
Im vorliegenden Fall betrug die Abweichung aber nicht 10%, sondern nur 8%. In einem solchen Fall bleibt der Vermieter an die vereinbarte Wohnfläche gebunden.
Praxishinweis
Es gibt zahlreiche Wege, einen Wohnflächen-Streit von vorneherein zu verhindern:
- Der Vermieter gibt im Mietvertrag gar keine Wohnfläche an. Das ist risikolos, aber in der Praxis nur schwer durchzusetzen.
- Der Vermieter lässt die Wohnung vor Vertragsschluss vermessen. Auch dieser Weg birgt kein Risiko, ist aber aufwendig und teuer.
- Der Mietvertrag enthält die ausdrückliche Einschränkung, dass die genannte Fläche nur eine Schätzung ist oder allein der Kennzeichnung des Mietobjekts dient. Eine solche Klausel wäre aber nur wirksam, wenn sie individuell vereinbart wird. Im Formularvertrag wäre sie höchstwahrscheinlich unwirksam.
- Der Mietvertrag nennt nur eine vorläufige Flächenangabe, die bei der nächsten Betriebskostenabrechnung oder Mieterhöhung konkretisiert werden soll. Diese Lösung eignet sich für Wohnungen, die noch im Bau sind.