Mietermodernisierung: Muss der Mieter spätere Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden?

Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme durchführt (hier: Einbau einer Gasetagenheizung) und dass er seine Einbauten für die Dauer des Mietverhältnisses laufend wartet und instand hält, braucht der Mieter spätere Vermieter-Modernisierungen an dieser Einrichtung nicht zu dulden.

KG Berlin, Urteil vom 28.08.2008; 8 U 99/08

Der Fall

Die Mietvertragsparteien vereinbaren eine „Mietermodernisierung“ mit folgenden Eckdaten für die Laufzeit des Mietvertrags:

• Der Mieter darf in die Wohnung eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung einbauen.
• Das Eigentum an der Heizung geht auf den Vermieter über.
• Der Mieter übernimmt die ordnungsgemäße Instandhaltung und Wartung
• Der Vermieter verzichtet auf Mieterhöhungen, die wegen des Heizungseinbaus möglich sind.

Der Vermieter verzichtet außerdem 10 Jahre lang auf „weitere“ Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung. Prompt will der Vermieter nach 10 Jahren eine Gasetagenheizung nebst Warmwasserversorgung als Modernisierungsmaßnahme durchsetzen. Nachdem der Mieter sich wehrt, klagt der Vermieter auf Duldung.

Was sagt das Gericht?

Der Mieter muss die Vermieter-Modernisierung nicht dulden! Dabei stellt das Gericht nicht darauf ab, ob die geplante Gas-Zentralheizung eine Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung bedeutet. Es lässt auch offen, ob ein Härtefall
i.S.v. § 554 II 2 BGB vorliegt. Denn jedenfalls darf der Mieter die Modernisierungsmaßnahme aufgrund der Modernisierungsvereinbarung ablehnen. Der Vertrag enthält folgende Leistungen:

• Der Vermieter verzichtet auf das ihm eigentlich zustehende Mieterhöhungsrecht (auch mit Hinweis auf das Komfortmerkmal „Heizung“ im Mietspiegel)
• Der Mieter ist für Instandhaltung und Erneuerung der Gasheizung „zuständig“.

Dieses „Geben und Nehmen“ gilt für die Gesamtlaufzeit des Mietvertrages. Die 10-jährige Sperrfrist für weitere Vermieter-Modernisierungen ist demgegenüber von untergeordneter Bedeutung. Zwar spricht einiges dafür, dass die vereinbarte Abwälzung von Instandsetzungspflichten unwirksam ist, weil sie ebenso wie allzu vermieterfreundliche
Schönheitsreparaturklauseln dem strengen AGB-Recht widerspricht. Der Vermieter als „Formularverwender“ darf sich auf eine solche Unwirksamkeit aber nicht berufen, um besondere Vermieterrechte zu begründen.

Praxishinweis

Vereinbarungen zur Mietermodernisierung müssen mit größter Vorsicht abgefasst werden. Ein ungewolltes Modernisierungsverbot kann den Wert der Immobilie deutlich schmälern. Dann sind nicht nur die potentiellen Immobilienkäufer unzufrieden, sondern auch die finanzierenden Banken!