Kurze Verjährung bei Mietereinbauten: Wie weit reicht die verjährungshemmende Wirkung einer Klage?

Eine Klage auf Rückbau hindert nicht die „kurze“ Verjährung für die Ansprüche auf Ersatz der durch den Rückbau entstehenden Schäden (hier: Mietkürzung der Nachbarmieter) – auch wenn die Schäden erst in Zukunft entstehen!

OLG Saarbrücken, Urteil vom 18.12.2008; 8 U 672/07

Der Fall

Ein Gewerbemietverhältnis endet am 31.12.2002. Der Vermieter vermietet die Räume nahtlos weiter. Zur Vermeidung der Verjährung verklagt er den „Ex-“Mieter erfolgreich auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Da er die Maßnahmen erst dann erledigt haben will, wenn das Mietverhältnis mit dem aktuellen Mieter beendet ist, soll der ehemalige Mieter aber schon jetzt verbindlich bestätigen, dass er dann die rückbaubedingten Mietkürzungen der übrigen Mieter erstatten wird. Der Mieter meint, diese Ansprüche seien schon verjährt.

Rechtlicher Hintergrund

Alle Ersatzansprüche des Vermieters wegen „Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache“ (§ 548 BGB) verjähren in 6 Monaten, nachdem der Vermieter die Räume zurückerhalten hat. Hierzu gehören nicht nur Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sondern auch Ersatz derjenigen Schäden, die aus Anlass der Rückbauten entstehen.

Was sagt das Gericht?

Der Mieter gewinnt den Prozess. Die Ansprüche des Vermieters auf Ersatz von Mietausfall sind nach Ansicht des Gerichts bereits seit dem 30.6.2003 verjährt. Die 6-monatige Verjährungsfrist gilt sowohl für den Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (diesen Anspruch hat der Vermieter durch rechtzeitige Klage gerettet) als auch für den rückbaubedingten Mietausfall- und Minderungsschaden (diesen Anspruch hat der Mieter nicht gerettet!

Praxishinweis

Die 6-monatige Verjährungsfrist ist für den Vermieter sehr tückisch. Wie dieser Fall sehr anschaulich zeigt, kann er häufig gar nicht so schnell überblicken, welche Schäden bzw. welche Ersatzansprüche in Betracht kommen. Bei derart unübersichtlicher Sachlage hilft eine Feststellungsklage. Dafür muss der Vermieter seine Ansprüche (noch) nicht
im Einzelnen angeben und kann trotzdem den Verjährungseintritt verhindern!