„Kalte Räumung“: Darf der Vermieter nach wirksamer Kündigung die Wasser- und Stromzufuhr unterbrechen?

LG Berlin, Urteil vom 28.11.2006; 65 S 220/06

Sachverhalt

Der Mieter zahlt seit mehr als einem Jahr keine Miete. Der Vermieter kündigt fristlos. Um seiner Kündigung Nachdruck zu verleihen, stellt er in einem nur ihm zugänglichen Kellerraum die Wasserzufuhr ab und unterbricht auch die Stromversorgung. Mit einem Eilantrag an das Gericht wollen die Mieter erreichen, dass der Vermieter verpflichtet wird, die Strom- und Wasserzufuhr wieder herzustellen.

Was sagt das Gericht?

Das Landgericht Berlin gibt den Mietern nur teilweise Recht: Sie können Wiederherstellung der Stromversorgung verlangen, nicht aber Wiederherstellung der Wasserzufuhr. Die Differenzierung begründet das Gericht wie folgt: Der Strom wurde den Mietern aufgrund ihres Vertrages mit dem Stromversorger geliefert. In diese Vertragsbeziehung hat der Vermieter aktiv eingegriffen, als er die Stromzufuhr unterbrach. Dies ist „verbotene Eigenmacht“ und damit unzulässig.

Während das Unterbrechen der Stromzufuhr also ein aktives Tun ist, handelt es sich beim Abdrehen des Wassers um ein Unterlassen. Denn der Vermieter hat ursprünglich die Wohnung mit Wasser versorgt und die Kosten auf die Mieter umgelegt. Nach der Kündigung hat er diese Versorgungsleistung nicht mehr erbracht. Ein solches Unterlassen wäre nur dann „verbotene Eigenmacht“, wenn eine Pflicht zum Tun bestünde. Und das war hier nicht der Fall: Mit Beendigung des Mietverhältnisses war der Vermieter nicht mehr verpflichtet, die Wohnung mit Wasser zu versorgen. Deshalb haben die Mieter auch keinen Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung.

Praxishinweis

Während der Vermieter die Verträge mit dem Wasserversorger und Fernwärmelieferanten i.d.R. selbst schließt und die Kosten auf die Mieter umlegt, ist Vertragspartei des Stromlieferanten zumeist der Mieter. In eine solche Rechtsbeziehung zwischen dem Mieter und dem Dritten darf der Vermieter nicht eingreifen – auch nicht bei erheblichen Zahlungsrückständen. Aber auch die „kalte Räumung“ durch Abdrehen von Wasser und Heizung genügt meist, um den Mieter preisgünstig aus der Wohnung hinauszukomplimentieren“. Allerdings sollte immer im Einzelfall eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Denn dieses Vorgehen ist nur bei einer besonders schwerwiegenden Verletzung der vertraglichen Pflichten zulässig (hier: Zahlungsverzug über 12 Monate!).