Garten im vermieteten Einfamilienhaus: Kann der Mieter finanziellen Ersatz für die angeschafften Pflanzen verlangen?

BGH, Urteil vom 13.06.2007; VIII ZR 387/04

Sachverhalt

Vermietet ist ein Einfamilienhaus, dessen Garten bei Mietbeginn unbepflanzt ist. Der Mietvertrag gestattet den Mietern, den Garten nach ihren Wünschen zu gestalten, was diese auch tun. Etwa 20 Jahre später endet das Mietverhältnis. Die Mieter fordern von den Vermietern einen finanziellen Ausgleich für diejenigen Bäume und Sträucher, die wegen ihres Alters oder ihrer Größe nicht mehr umgepflanzt werden können.

Was sagt das Gericht?

Die Klage der Mieter hat keinen Erfolg. Zwar gestattet der Mietvertrag das Bepflanzen des Gartens. Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ist aber nicht vorgesehen. Daraus lässt sich schließen, dass die Parteien einen solchen Anspruch der Mieter ausschließen wollten. Der BGH argumentiert: Man kann nicht ohne Weiteres annehmen, dass ein Vermieter, der seinen Mietern erlaubt, die Mietsache nach individuellen Wünschen und eigenen Interessen zu verändern, auch noch verpflichtet sein soll, den Mietern die Aufwendungen hierfür zu ersetzen.

In Betracht käme zwar auch ein gesetzlicher Ersatzanspruch, wenn der Mieter beim Bepflanzen des Gartens im Interesse des Vermieters gehandelt hätte. Das ist nach Ansicht des BGH aber nicht der Fall. Eine Bepflanzung der Freiflächen ist nicht zwangsläufig im Sinne des Vermieters. Zum einen kann die fehlende Bepflanzung nicht automatisch mit einer Verwilderung des Grundstücks gleichgesetzt werden. Zum anderen steigert nicht jede Bepflanzung den Grundstückswert. „Was dem einen sin Uhl, ist dem anderen sin Nachtigall“: Die von dem einen als schön und wertsteigernd empfundene Pflanzung kann für den anderen unansehnlich und wertmindernd sein.

Praxishinweis

Beim Mietvertrag über ein Einfamilienhaus passt das übliche Vertragsformular nur teilweise: Bei Flächenangaben, Nebenkosten, Sorgfaltspflichten, Instandhaltungsmaßnahmen u.v.a. ist die Interessenlage anders als bei Geschosswohnungen. Es empfiehlt sich also eine sorgfältige Anpassung an die Besonderheiten der Situation.