Eigenbedarfskündigung

1. Das Gericht hat den Eigennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich zu respektieren und darf die Anforderungen nicht überspannen. Andererseits hat es jedoch allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen.
2. Bei einer Mehrzahl von Vermietern ist es ausreichend, wenn jedenfalls ein Vermieter eine Nutzungsabsicht hat. Nicht erforderlich ist es, dass alle Vermieter einen Eigenbedarf haben.
3. Fehlt in den Fällen der behaupteten Eigennutzungsabsicht ein ernsthafter Nutzungswille, so ist die Kündigung bereits aus diesem Grunde unwirksam. Anhaltspunkte, die im Rahmen der gebotenen Abwägung Zweifel an dem Nutzungswillen begründen können, sind beispielsweise gegeben, wenn der Einziehende die Wohnung nicht selbst kennt oder der Kündigung Streitigkeiten im Rahmen des Mietverhältnisses vorausgegangen sind.

AG Lübeck, Urteil vom 23.02.2026; 26 C 1728/24

Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Räumung einer Mietwohnung. Die Mieterin mietete zum 01.09.2017 eine 4,5 Zimmer Erdgeschosswohnung, die sie zusammen mit ihrem 14-jährigen Sohn bewohnt. Mit E-Mail vom 01.11.2021 schrieb die neue Verwalterin, dass das Haus erworben worden sei, um es weiterhin als Mietobjekt zu betreiben. Im weiteren Verlauf stritten die Parteien über Nebenkostenabrechnungen, Mietminderungen und Mängelanzeigen der Mieterin, teilweise auch gerichtlich. Mit anwaltlichem Schreiben vom 19.03.2024 wurde das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs ordentlich gekündigt. Zur Begründung wird ausgeführt, eine der Klägerinnen wolle in die Wohnung einziehen um im Rahmen ihrer Behinderung auf eigenständigen Beinen zu stehen. Zum Zeitpunkt der Kündigung wohnte sie in einer Wohnung im Haus ihrer Eltern, in der das Arbeitszimmer und der Dachboden von der Mutter der Klägerin und einem der weiteren Kläger mitgenutzt wurde. Ferner teilt sie sich mit ihren Eltern eine gemeinsame Haustür. Die Wohnung der Mieterin war ihr nur von Bildern bekannt. Eine Besichtigung hat nicht stattgefunden. Eine Absprache bezüglich einer zukünftigen Mietzahlung für die Erdgeschosswohnung wurde zwischen den Klägern nicht getroffen. Die Wohnung der Mieterin sei für die Klägerin wegen ihrer Gehbehinderung besonders geeignet, weil sie im Erdgeschoss liege.
Die Beklagte beruft sich auf eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung, die nur wegen der mietrechtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Parteien erfolgt sei. Zudem sei die Klägerin aufgrund der Behinderung nicht in der Lage, dort alleine und ohne fremde Hilfe zu leben. Zudem handele es sich um einen deutlichen Überbedarf bei 4,5 Zimmern mit Garten. Die Parteien wurden persönlich angehört.

Entscheidung

Das Amtsgericht Lübeck weist die Klage ab. Aus der E-Mail der Vermieter werde kein dahingehender Rechtsbindungswille geschlossen, dass eine spätere Kündigung wegen Eigenbedarfs vollständig ausgeschlossen werden sollte. Das Amtsgericht verneint allerdings einen ernsthaften Selbstnutzungswillen. Ein späterer Nutzungswunsch müsse sich soweit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (unter Bezugnahme auf BGH-Urteil vom 23.09.2015; VIII ZR 297/14). Zweifel an der Ernsthaftigkeit dieses Verlangens gehen zu Lasten des Vermieters, den die Darlegungs- und Beweispflicht für die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches trifft. Im Rahmen der Beweiswürdigung steht nach umfassender Würdigung nicht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass der von den Klägern vorgetragene Wunsch zur Selbstnutzung tatsächlich besteht. Das Amtsgericht nimmt dies aus folgenden Erwägungen:
Zumindest im Rahmen einer Gesamtabwägung wird in Erwägung gezogen, dass sich die vorangegangenen Streitigkeiten durchaus auch auf das Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses ausgewirkt hätten. Die Klägerin konnte zudem keine konkreten Angaben dazu machen, wie sie sich eine Nutzung der Wohnung im Einzelnen vorstellt. Detaillierte Vorstellungen wie die Räume konkret genutzt werden sollten gab es nicht. Die Klägerin konnte keine Angaben darüber machen, ob und in welcher Höhe nach ihrem Einzug eine Miete zu entrichten sei. Die Kläger haben im Verlaufe des Verfahrens auch unterschiedliche Angaben zu der aktuellen Wohnsituation im Elternhaus gemacht. Auch änderte sich im Laufe des Verfahrens der Vortrag dazu, wer in die streitgegenständliche Mietwohnung einziehen sollte.

Fazit

Die Entscheidung ist ein weiteres Beispiel dafür, dass auf die Begründung einer Eigenbedarfskündigung und den späteren Prozessvortrag besondere Sorgfalt zu legen ist. Pauschale und unreflektierte Behauptungen zum Eigennutzungswillen verbieten sich. Es erscheint in jedem Fall sinnvoll, aber auch notwendig, sich zu den Umständen eines Wechsels des Lebensmittelpunktes konkrete Gedanken zu machen und dabei insbesondere auch die zu beziehende Wohnung umfassend in die Überlegungen mit einzubeziehen. Es ist auch zu beachten, dass die gesetzliche Regelung bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen nur diejenigen Kündigungsgründe berücksichtigt, die zum Gegenstand der Kündigungserklärung gemacht worden sind. Eine „Nachholung“ erst im Räumungsprozess kommt daher nicht mehr infrage.