Eigenbedarfskündigung für Nichten und Neffen?
Leibliche Nichten und Neffen sind wie die Geschwister des Vermieters kraft ihres Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter privilegierte Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und geben dem Vermieter ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses.
BGH, Urteil vom 27.01.2010; VIII ZR 159/09
Der Fall
Die in einem Pflegeheim lebende betagte Vermieterin kündigte den Mietern ihrer Eigentumswohnung wegen Eigenbedarf, da ihre Nichte in die Wohnung ziehen sollte, um in der Nähe der Vermieterin zu leben und diese in dem nahe gelegenen Pflegeheim zu versorgen. Da die Mieter nicht auszogen, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Das Amtsgericht hat die Eigenbedarfskündigung für gerechtfertigt gehalten. Das Landgericht als Berufungsgericht hat die Eigenbedarfskündigung als unwirksam verworfen, da die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt seien: Weder die Vermieterin, noch die Nichte benötigen die Wohnung, da die Vermieterin im Pflegeheim hinreichend von dem dortigen Personal versorgt werde und daher nicht auf die ergänzende Pflege der Nichte angewiesen sei. Außerdem zähle die Nichte nicht zu dem privilegierten Personenkreis des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Rechtlicher Hintergrund
Für eine ordentliche Kündigung benötigt der Vermieter gemäß § 573 Abs. 1 BGB ein „berechtigtes Interesse“. § 573 Abs. 2 BGB zählt Beispiele für das Vorliegen eines berechtigten Interesses auf. In Nr. 2 heißt es dazu:
„…ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn… der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“
Ein Vermieter kann also eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn seine Familienangehörigen die Wohnung beziehen wollen. Man spricht bei diesen den Eigenbedarf begründenden Familienangehörigen von den sogenannten „privilegierten Familienangehörigen“. Hintergrund dieser Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter ist, das das Gesetz laut BGH davon ausgehe, dass innerhalb der Familie aufgrund enger Verwandtschaft ein Verhältnis persönlicher Verbundenheit und gegenseitiger Solidarität bestehe, welches die Privilegierung einer Kündigung zugunsten von Familienangehörigen rechtfertige.
Welche Personen gehören aber zu dem Kreis der sogenannten „privilegierten Familienangehörigen“? Schon seit langem sind die Eltern des Vermieters, seine Kinder und auch seine Stiefkinder als privilegierte Familienangehörigen durch die Rechtsprechung anerkannt. In seinem Urteil vom 09.07.2003 (Az. VIII ZR 276/02) hat der BGH entschieden, dass auch die Geschwister des Vermieters zu dem Kreis der privilegierten Familienangehörigen gehören, da zwischen Geschwistern ein enges Verwandtschaftsverhältnis besteht.
Bei Geschwistern bedarf es deshalb auch nicht eines zusätzlichen Kriteriums, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, um eine Eigenbedarfskündigung zu begründen, es reicht allein der Verwandtschaftsgrad. Eines solchen zusätzlichen Tatbestandsmerkmals bedarf es nur bei entfernten Verwandten. Dabei wird auf die konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Verwandten abgestellt. Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft ist, umso enger muss die persönliche oder soziale Bindung zwischen Vermieter und dem Verwandten sein.
Was sagt das Gericht
Mit Urteil vom 27.01.2010 verurteilt der BGH die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Laut BGH ist vom Bestehen einer familiären Verbundenheit, die nicht im Einzelfall nachgewiesen sein muss, auch bei Nichten und Neffen
des Vermieters auszugehen. Sie sind als Kinder der Geschwister des Vermieters immer noch eng verwandt. Dies leitet der BGH aus anderen gesetzlichen Regelungen ab, bei denen Nichten und Neffen als Familienangehörige allein aufgrund ihrer engen verwandtschaftlichen Beziehung privilegiert werden, ohne dass eine tatsächliche persönliche Verbundenheit im Einzelfall nachgewiesen werden muss. Beispielhaft hierfür sei das Zeugnisverweigerungsrecht, welches auch Nichten und Neffen der Partei als Verwandten in gerader Linie zustehe.
Praxishinweis
Auch Nichten und Neffen gehören damit zu den privilegierten Familienangehörigen eines Vermieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und geben dem Vermieter ein berechtigtes Interesse zur Eigenbedarfskündigung seiner Immobilie. Durch diese Entscheidung hat der BGH erneut den unbestimmten Begriff der „Familienangehörigen“ des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weiter konkretisiert und den Kreis der privilegierten Familienangehörigen erweitert.
Um eine Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zu verhindern, darf in dem Kündigungsschreiben jedoch nicht vergessen werden, eine genaue Begründung, warum der Vermieter oder seine Familienangehörigen die Wohnung benötigen, anzugeben. Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Mieter sich anhand der schriftlichen Begründung ein Bild davon machen können muss, ob die Kündigung berechtigt ist oder nicht.