Eigenbedarf: Muss die Schriftform gewahrt sein, wenn der Vermieter auf die Eigenbedarfskündigung verzichtet?

BGH, Urteil vom 04.04.2007; VIII ZR 223/06

Sachverhalt

In einem Wohnraummietvertrag wird auf „Anlagen“ verwiesen. Diese „Anlagen“ bestehen aus einem einzelnen, losen Blatt ohne Unterschrift und ohne Bezug auf den konkreten Vertrag. Die Anlage enthält den Satz: „Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wird verzichtet.“ Nach einem Eigentümerwechsel kündigt der neue Vermieter wegen Eigenbedarfs. Da sich der Mieter auf den Kündigungsverzicht beruft, kommt es zur Räumungsklage.

Was sagt das Gericht?

Die Räumungsklage hat Erfolg. Der BGH hält die Eigenbedarfskündigung für wirksam. Der Kündigungsverzicht ist unwirksam, denn die Schriftform wurde nicht gewahrt. Ein Kündigungsausschluss für mehr als ein Jahr bedarf zu seiner Wirksamkeit der Schriftform. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nur auf ganz bestimmte Kündigungsgründe (hier: Eigenbedarf) verzichtet. Dies ergibt sich aus dem Zweck des Schriftformerfordernisses: Wird das Mietobjekt verkauft, tritt der Erwerber als Vermieter in die bestehenden Mietverträge ein. Er ist darauf angewiesen, sich anhand der Vertragsunterlagen zuverlässig über das Mietverhältnis zu informieren. Gerade im Hinblick auf einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung besteht ein besonderes Informationsinteresse des Erwerbers. Denn der Erwerber von Wohneigentum hat oft genug vor, dem Mieter zu kündigen und die Wohnung selbst zu beziehen. Wäre auch ein formloser Verzicht wirksam, würde der Käufer möglicherweise zu spät bemerken, dass er gar nicht kündigen kann.

Praxishinweis

Der Fall ist nicht nur für die Käufer von Bedeutung, die eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung erwerben. Auch Verkäufer, Makler und Finanzierer sollten wissen, dass – auch wenn es paradox klingt – ein schriftlicher Kündigungsverzicht wegen Verletzung der Schriftform unwirksam sein kann. In jedem Fall gilt: Für die richtige Immobilienbewertung braucht es neben dem kaufmännischen und technischen auch den juristischen Sachverstand.