BK-Abrechnung: Muss der Vermieter auffällige Kostenschwankungen erläutern?

BGH, Urteil vom 28.05.2008; VIII ZR 261/07

Der Fall

Der Vermieter verlangt mehrere Nachzahlungen. Die Abrechnungen enthalten sehr unterschiedliche  Angaben zu

• den Wohnflächen bei „Heizkosten“ und „Warmwasser“,
• den vorweg erfassten Heizölmengen, die ein Gewerberaummieter für seine Wäscherei verbraucht.

Der Mieter zahlt die Nachzahlungsbeträge nicht, weil die Abrechnungen wegen der nicht erläuterten Mengen- und Kostendifferenzen unwirksam seien. Der Vermieter klagt auf Zahlung.

Rechtlicher Hintergrund

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ist Voraussetzung dafür, dass der Vermieter die Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen verlangen kann. In der Rechtsprechung war es streitig, ob der Vermieter auch auffällige Kosten- und Verbrauchsschwankungen schon in der BK-Abrechnung erläutern muss, damit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Vermieter Recht! Die BK-Abrechnungen sind trotz der Schwankungen bei Flächen- und Heizölangaben formell ordnungsgemäß. Der Vermieter muss „Besonderheiten“ nicht schon in der Abrechnung selbst erläutern. Es kommt nur darauf an, dass die Abrechnung – auch für einen Laien – rechnerisch und gedanklich nachvollziehbar ist. Grund: Der Vermieter ist laut Gesetz lediglich verpflichtet, die Abrechnung für „ein Jahr“ vorzunehmen. Mit anderen Abrechnungszeiträumen muss der Vermieter seine Abrechnung hingegen nicht abgleichen. Ob die Angaben inhaltlich richtig sind, ist allein eine Frage der materiellen Richtigkeit. Das bedeutet, dass der Vermieter auffällige Abweichungen zu Kosten und Verbräuchen auch nachliefern darf – wenn es der Mieter verlangt.

Praxishinweis 1:

Zu unterscheiden ist stets zwischen formeller und materieller Richtigkeit der BK-Abrechnung. Ist eine Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß, wird sie so behandelt, als wäre überhaupt nicht abgerechnet worden. Das heißt, der Mieter kann weiter auf eine Abrechnung drängen und das Wichtigste: Die Jahres-Ausschlussfrist droht. Nach Fristablauf kann der Vermieter, der bis dahin nicht (oder formell falsch) abgerechnet hat, keine Nachforderung mehr verlangen.

Praxishinweis 2:

Auch wenn der BGH vermieterfreundlich entschieden hat, sollte sich der Vermieter nicht zu früh freuen, denn: Bestreitet der Mieter nach Belegeinsicht oder sogar erst im Prozess die Richtigkeit der fraglichen Angaben, muss der Vermieter alle maßgeblichen Tatsachen vortragen. Und im Prozess hat er dafür nur wenig Zeit. Professionell ist also eine stets abrufbare, elektronische Dokumentation (Abrechnungs- und Objektdatei).