Betriebskostenabrechnung: Ist das Abflussprinzip zulässig?

BGH, Urteil vom 20.02.2008; VIII ZR 49/07

Sachverhalt

Im Jahre 2005 rechnet der Vermieter über die Betriebskosten des Abrechnungszeitraums 2004 ab. Er geht nach dem sog. Abflussprinzip vor, berücksichtigt also sämtliche Zahlungen, die er im Jahre 2004 an den Wasserversorger gezahlt hat, also auch einen Nachzahlungsbetrag für 2003 und die Vorauszahlungen für die Wasser-Abrechungsperiode 2004/2005. Nach Meinung des Mieters darf der Vermieter nur solche Kosten abrechnen, die auch genau für das Jahr 2004 angefallen sind. Er kürzt also die Abrechnung und verlangt das sich ergebende Guthaben von rd. 210,00 €.

Rechtlicher Hintergrund

Die abzurechnenden Betriebskosten können in zeitlicher Hinsichtnach zwei verschiedenen Methoden erfasst werden:
• nach dem Abflussprinzip (welche Kosten sind in dem Zeitraum angefallen?) oder
• nach dem Leistungsprinzip (welche Kosten sind für den Zeitraum angefallen?)
Unproblematisch ist eine Kostenerfassung nach dem Leistungsprinzip. Sie ist in jedem Fall zulässig. Problematisch ist aber die Anwendung des Abflussprinzips. Diese Methode ist zwar viel praktischer. Viele Gerichte haben es jedoch als unzulässig angesehen, weil auch periodenfremde Kosten umgelegt werden. Speziell beim Mieterwechsel kann es im Einzelfall zu Verwerfungen kommen. Eine Entscheidung des BGH stand bisher aus.

Was sagt das Gericht?

Der BGH entscheidet zugunsten des Abflussprinzips! Die Argumente:
Gesetz, Gesetzesmaterialien und – im konkreten Fall – Mietvertrag sagen nichts darüber aus, wie abzurechnende Kosten zeitlich zugeordnet werden müssen. Die Abflussprinzip-Methode erreicht aber eine sachgerechte Lösung und ist überdies in der Handhabung bedeutend einfacher. Außerdem meint der BGH: „Gewisse Ungenauigkeiten … sind hinzunehmen.“

Praxishinweis

Im vorliegenden Fall gab es keinen Mieterwechsel. Deshalb brauchte der BGH nicht zu entscheiden, ob das Abflussprinzip beim Mieterwechsel unzulässig ist. Der BGH deutet aber an, dass die Ergebnisse des Abflussprinzips beim Mieterwechsel korrekturbedürftig sein können – zwar nicht in jedem Fall, aber „in besonders gelagerten
Einzelfällen“.
Beispiel: Im November 2006 werden in einem 2-Familien-Haus Rasen und Spielsand erneuert. Die Kosten von 4000 € werden erst im Jahre 2008 bezahlt und im Rahmen der Abrechnung über das Kalenderjahr 2008 umgelegt. Jede Mietpartei trägt also 50 % von 4.000 € = 2.000 €. Diese Umlage trifft auch denjenigen Mieter, der erst zum 1.1.2008 eingezogen ist, obwohl er aus seiner Sicht „nichts davon hat“. Hier müsste ausnahmsweise nachkorrigiert werden.