Betriebskosten-Verteilung nach Köpfen: Wie ist die Personenzahl zu ermitteln? Worum geht es?

BGH, Urteil vom 23.01.2008; VIII ZR 82/07

Sachverhalt

Es geht um ein Mietshaus mit 20 Wohnungen. In den Mietverträgen wird die Verteilung der Betriebskosten für Wasserverbrauch nach „Kopfzahl“ vereinbart. Um sich die Mühsal des Zählens vor Ort zu ersparen, ermittelt der Vermieter die Personenzahl anhand des Einwohnermelderegisters. Es kommt zum Streit über die Zahl der tatsächlich in der Wohnung lebenden Personen.

Rechtlicher Hintergrund

Bei einer vereinbarten Umlage nach Kopfzahl ist es für den Vermieter schwierig, die tatsächliche Personenzahl herauszufinden. Denn in einem Mehrfamilienhaus ändert sich die Belegung laufend durch Geburt, Tod, Ein- und Auszug von Familienmitgliedern oder Lebensgefährten. Verfügt der Vermieter nicht über detektivische Fähigkeiten, ist er darauf angewiesen, dass seine Mieter ihn laufend und wahrheitsgemäß informieren. Da sind amtliche Zahlen willkommen.

Was sagt das Gericht?

Der BGH lehnt die Nutzung der Zahlen aus dem Einwohnermelderegister ab. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich ist, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die
melderechtliche Registrierung. Das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz ist keine „hinreichend exakte“ Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl. Denn in einem großen Mietshaus findet erfahrungsgemäß eine beachtliche Fluktuation statt, ohne dass sich das im Einwohnermelderegister unbedingt wiederspiegelt. Der Vermieter muss deshalb – so der BGH – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen für bestimmte Stichtage feststellen, auch wenn das mit mehr Aufwand verbunden ist.

Praxishinweis

Eine Verteilung nach Köpfen empfiehlt sich nicht. Sie ist allenfalls bei sehr kleinen Wohnanlagen mit bis zu 4 Wohnungen praktikabel.