Auskunftspflicht bei der Mietpreisbremse: Baujahresangabe im Exposé genügt

Für die Auskunft des Vermieters nach § 556g BGB über die Voraussetzungen der Neubau-Ausnahme von der Mietpreisbremse (§ 556f S. 2 BGB) reicht ein dem Mieter vor Vertragsschluss überlassenes Exposé aus, wenn sich daraus das Baujahr eindeutig ergibt. Eine ausdrückliche Bezugnahme auf die Mietpreisbremse selbst ist nicht erforderlich.

AG Köpenick, Urteil vom 03.02.2026; 3 C 233/25

Sachverhalt

Ein Mieter hatte im Februar 2024 eine erstmals 2022 genutzte und vermietete, möblierte Wohnung in Berlin-Köpenick für ein Jahr angemietet. Vor Vertragsschluss hatte ihm der Vermieter ein Exposé mit der Angabe des Baujahres 2022 überlassen – zunächst per E-Mail, bei der späteren Besichtigung zusätzlich in Papierform. Nach Beendigung des Mietverhältnisses macht der Mieter Rückzahlungsansprüche wegen überhöhter Miete geltend. Er argumentiert, ein bloßer Hinweis auf das Baujahr im Exposé erfülle nicht die Anforderungen des § 556g BGB an die Auskunftspflicht.

Entscheidung

Das Amtsgericht weist die Klage ab. Da das Gebäude erstmals 2022 genutzt und vermietet wurde, handelt es sich um einen Neubau i.S.d. § 556f Satz 2 BGB; die Mietpreisbremse findet auf das Mietverhältnis von vornherein keine Anwendung. Der Vermieter hat seine Auskunftsobliegenheit erfüllt: Die Überlassung des Exposés vor Vertragsschluss war unstreitig. Nach Ansicht des Gerichts reicht eine im Exposé enthaltene, eindeutige Angabe des Baujahres, aus der sich die Neubau-Eigenschaft ergibt, als Auskunft i.S.d. § 556g Abs. 1a BGB. Einer ausdrücklichen Erwähnung im Mietvertrag bedarf es dagegen nicht.

Entscheidung

Die Entscheidung stärkt die Position von Vermietern bei Neubauwohnungen: Für die Auskunftspflicht nach § 556g BGB genügt die Angabe des Baujahres im Exposé, sofern sich daraus die Neubau-Eigenschaft eindeutig ergibt – ein gesonderter Hinweis auf die Mietpreisbremse ist nach der Entscheidung des AG Köpenick nicht nötig.
Offengelassen hat das Gericht, in welcher konkreten Form der Hinweis erfolgen muss – etwa per E-Mail, in Papierform oder über ein lediglich online abrufbares Exposé. Letzteres ist in der Literatur wegen der fehlenden Textform umstritten, daher ist davon vorsorglich abzuraten. Aus Beweisgründen ist zu empfehlen, der Auskunftspflicht im Mietvertrag nachzukommen.