Aktuelle BGH-Entscheidungen zu Schönheitsreparaturklauseln

Änderung der bisherigen Rechtsprechung!!!

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen zugunsten der Mieter in drei brandaktuellen Entscheidungen vom 18. März 2015 (BGH VIII ZR 185/14; BGH VIII ZR 242/13; BGH VIII ZR 21/13) vom 18. März 2015 (BGH VIII ZR 185/14; BGH VIII ZR 242/13; BGH VIII ZR 21/13)

1. Keine Renovierungspflicht bei unrenoviert überlassenem Wohnraum

Der BGH hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, wonach die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (so noch der BGH ausdrücklich vom 01.07.1987, VIII ZR 9/86).

Hieran hält der BGH angesichts der weiteren Entwicklung seiner Rechtsprechung zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des BGH zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend BGH, Urt. v. 23.06.2004 – VIII ZR 361/03 – NJW 2004, 2586) und durch die Anwendung der Grundsätze der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu BGH, Urt. v. 29.05.2013 – VIII ZR 285/12 Rdn. 20) seien die Maßstäbe der Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden. Gemessen daran sei eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine solche Klausel – so der BGH – verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

In dem ersten der drei jetzt am 18.03.2015 vom BGH entschiedenen Verfahren (VIII ZR 185/14), in dem die Vorinstanzen, das Amtsgericht Tempelhof und das Landgericht Berlin, der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der BGH unter Aufhebung des landgerichtlichen Berufungsurteils abschließend entschieden: Die Klage wurde abgewiesen. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter sei unwirksam, da bei Mietbeginn in drei Zimmern unstreitig Streicharbeiten erforderlich waren, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Auch der den Mietern zu Mietbeginn gewährte Nachlass von (lediglich) einer halben Monatsmiete stelle keinen angemessenen Ausgleich dar.

In dem zweiten Verfahren (VIII ZR 242/13), in dem das Landgericht Hannover dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der BGH die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Landgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei komme es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies habe der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

2. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Auch an seiner bisherigen Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der Bundesgerichtshof in seinen aktuellen Entscheidungen nicht mehr fest. So hat der BGH nunmehr in dem Verfahren zu dem Az. VIII ZR 242/13 entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Schon in seinem Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (VIII ZR 352/12) hatte der Bundesgerichtshof Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Bundesgerichtshof nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liege, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

3. Weiterhin Unwirksamkeit bei starren Renovierungsfristen

Im dritten Verfahren (VIII ZR 21/13) schließlich hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil des Landgerichts Berlin bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf “starre” Fristen abstellte und deshalb insgesamt unwirksam war. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund nicht mehr an.

Verfahrensgang:
VIII ZR 185/14
LG Berlin, Urt. v. 25.06.2014 – 65 S 388/13
AG Tempelhof, Urt. v. 09.08.2013 – 22 C 57/12
VIII ZR 242/13
LG Hannover, Urt. v. 10.07.2013 – 12 S 9/13
AG Hannover, Urt. v. 03.01.2013 – 510 C 12173/11
VIII ZR 21/13
LG Berlin, Urt. v. 14.12.2012 – 63 S 179/12
AG Mitte, Urt. v. 10.01.2012 – 14 C 64/11