Minderung bei Baulärm? Endlich entschieden!

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Woche eine wegweisende Entscheidung zur Miet­minderung im Falle von Umgebungslärm veröffentlicht

BGH, Urteil vom 29.04.2020; VIII ZR 31/18

In dem zu entscheidenden Fall war in einer Entfernung von 40 m zu der vermieteten Wohnung in Berlin ein Neubau errichtet worden, der zu einer erhöhten Lärmbelastung geführt hatte. Das Landgericht Berlin hatte dem Mieter die von ihm beanspruchte Mietminderung von 10 % zugesprochen.

Diese Auffassung teilt der BGH explizit nicht. Er bestätigt nunmehr vielmehr erneut seine bis­herige Rechtsprechung zu der sog. „Bolzplatz-Entscheidung“ (BGH, Urteil vom 29.04.2015; VIII ZR 197/14) und beendet damit einen langjährigen Meinungsstreit der Instanzgerichte:

Für während der Mietzeit auftretende – von Nachbargrundstücken ausgehende – erhöhte Geräuschimmissionen können Wohnungs-Mieter keine Mietminderung geltend machen, wenn auch dem Vermieter keine Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeiten gegenüber dem Lärm­verursacher zustehen.

Haben Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss keine anderslautende Beschaffenheitsver­einbarung über die Grundstücksumgebung getroffen, sei grundsätzlich davon auszugehen, dass Baustellenlärm keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt. Der vertraglich geschuldete Zustand wird in diesem Fall unter Berück­sichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben bestimmt. Danach könne dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden – zumindest nicht dann, wenn er diese selbst ohne eigene Abwehr – oder Entschädigungsmöglichkeiten gemäß § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insofern treffe den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für diejenigen Tatsachen, die dazu führen, dass im Verhältnis zum Lärmverursacher weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.

Mit dieser Entscheidung stellt der BGH klar, dass die dort aufgestellten Anforderungen in gleicher Weise für die von Baustellen ausgehenden Geräuschimmissionen gelten.