Voraussetzungen für das Vorliegen eines Einfamilienhauses im Sinne der §§ 656a ff. BGB
Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB kann es sich auch dann handeln, wenn das vom Makler nachzuweisende oder zu vermittelnde Objekt zum Erwerbszeitpunkt objektiv ein Mehrfamilienhaus (hier: ein Zweifamilienhaus) ist, der Erwerbszweck aber dennoch auf eine beabsichtigte Nutzung des Objekts zu Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts gerichtet ist. Dies wird im Regelfall voraussetzen, dass die objektiven Gegebenheiten eine solche Nutzung als nachvollziehbar erscheinen lassen. Der in § 656c BGB vorgesehene Halbteilungsgrundsatz gelangt in einem solchen Fall jedoch nur zur Anwendung, wenn der Kaufinteressent seine Absicht, das Objekt als Einfamilienhaus zu erwerben, dem Makler gegenüber spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat (Festhaltung und Fortführung von BGH, Urteil vom 06.03.2025; I ZR 32/24).
BGH, Urteil vom 16.07.2026; I ZR 111/25
Sachverhalt
Der Kläger, ein Immobilienmakler, bietet im Internet ein Grundstück mit Haus als vermietetes Zweifamilienhaus an. Die Käuferprovision soll 6,55 % inkl. MwSt. betragen. Die angebotene Immobilie besteht aus zwei Wohnungseinheiten, jeweils eine im Erdgeschoss und eine im Obergeschoss nebst separierten Kellerräumen. Nach den Bauunterlagen wurde das Objekt als „Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung“ beantragt und abgenommen. Die beiden Wohnungen verfügen über separate mit einer Wohnungseingangstür verschließbare Wohnungseingänge, die über ein Treppenhaus erreicht werden. Im notariellen Kaufvertrag wird die Immobilie als „Zweifamilienhaus“ bezeichnet. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages stellt der Makler die Provision in Höhe von 6 % zzgl. Umsatzsteuer (= 41.445,00 €) dem Beklagten in Rechnung. Der Beklagte verweigert die Zahlung.
Entscheidung
Landgericht und Kammergericht Berlin verurteilen den Beklagten zur Zahlung. Die Revision des Beklagten an den BGH weist der BGH zurück. Der Beklagte hat die Nichtzahlung mit der Begründung verweigert, es handele sich um ein Einfamilienhaus, so dass gemäß § 656c Abs. 1 S. 1 BGB ein Lohnanspruch nur für Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe vereinbart werden durfte. Der BGH führt in seiner Entscheidung aus, dass entscheidend für die Einordnung eines Objektes als Einfamilienhaus ist, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrages erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushaltes dienen soll. Dieser Wohnzweck wird sich in erster Linie aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie, gegebenenfalls auch aus dem Inhalt des Maklervertrages oder aus den sonstigen Umständen ergeben. Sofern dies nicht der Fall ist, ist es Sache des Erwerbers, den Wohnzweck dem Makler bei Abschluss des Maklervertrages erkennbar zu machen und dies im Rechtsstreit darzulegen und zu beweisen.
Vorliegend ergibt sich die beabsichtigte Nutzung zu Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie. Zwar ist die Wohnung im Erdgeschoss größer als die Wohnung im Obergeschoss, der Größenunterschied zwischen den beiden Wohnungen ist aber nicht so erheblich, dass von einer untergeordneten Bedeutung der Wohnung im Obergeschoss auszugehen ist. Von einer (nur) untergeordneten Bedeutung einer Wohnung kann auszugehen sein, wenn die weitere Wohn- oder auch Gewerbeeinheit einen Anteil von etwa 1/5 der Gesamtfläche ausmacht. Da sich vorliegend aus den objektiven Gegebenheiten die Nutzung des Objekts zu Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts nicht ergibt, war nach Auffassung des BGH weiter zu prüfen, ob der Beklagte als Erwerber bei Abschluss des Maklervertrages seinen dahingehenden Nutzungswunsch erkennbar gemacht hatte.
Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung, dass mit dem Abstellen auf den Erwerbszweck der durch das Gesetz beabsichtigte Verbraucherschutz effektiv durchgesetzt wird. Damit kommt es für die Einordnung nicht auf den vom Veräußerer bisher verfolgten Nutzungszweck an, vielmehr kommt dem Wohnzweck des Erwerbers die entscheidende Bedeutung zu. Damit kann auch der Erwerb eines Mehrfamilienhauses unter die in § 656c BGB getroffene Regelung fallen. Sache des Erwerbers ist es, im Einzelfall seinen hieraus gerichteten Nutzungszweck, das Objekt als Einfamilienhaus zu erwerben, dem Makler bei Abschluss des Maklervertrages erkennbar zu machen.
Da vorliegend der Beklagte nach eigenen Angaben nicht bei Abschluss des Maklervertrages seinen Nutzungswunsch, das Objekt zu Wohnzwecken für die Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu erwerben, erkennbar gemacht hatte, war der Provisionsklage des Maklers stattzugeben.
Fazit
Obwohl vorliegend dem Makler die Provision zugesprochen wird, beinhaltet die Entscheidung zusätzliche Schwierigkeiten für Makler und Maklerkunden. Da nicht auf die objektiven Gegebenheiten abgestellt werden kann und auch nicht darauf, wie das Objekt im Kaufvertrag beschrieben wird, wird im Streitfall das Gericht in aller Regel prüfen müssen, mit welchem Inhalt der Maklervertrag zustande gekommen ist. Dies kann für Makler und Käufer zu Darlegungs- und Beweisschwierigkeiten führen, da im Einzelnen zu prüfen ist, welchen Inhalt der Maklervertrag hatte.