Provisionsanspruch des Doppelmaklers bei Widerruf des Maklervertrages durch den Verkäufer eines Einfamilienhauses

1. Ein Einfamilienhaus, das auf der Grundlage eines Erbbaurechts gemäß § 1 Abs. 1 ErbbauRG errichtet worden ist, ist ein Einfamilienhaus im Sinne von § 656a BGB.
2. Übersendet der Makler ein Exposé, das ein eindeutiges Verlangen nach einer Käuferprovision enthält, liegt darin ein der Textform genügendes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags (Fortführung von BGH, Urteil vom 04.11.1999; III ZR 223/98)
3. Kann der Doppelmakler seinen Provisionsanspruch gegen eine der Parteien des Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus nicht durchsetzen, weil er es fahrlässig versäumt hat, ihr eine Widerrufsbelehrung zu erteilen, und sie den mit ihm geschlossenen Maklervertrag wirksam widerruft, behält er seinen Provisions-anspruch gegen die andere Kaufvertragspartei. Eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 S. 3 BGB scheidet in einem solchen Fall mangels einer planwidrigen Regelungslücke aus.

BGH, Urteil vom 16.07.2026; I ZR 223/25

Sachverhalt

Der Kläger, ein Immobilienmakler, wird von einer Erbengemeinschaft mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt, für die ein Erbbaurecht besteht. Eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises wird vereinbart. Der Kläger bietet die Immobilie im Exposé mit einer Käuferprovision von 3,57 % des Kaufpreises an. Er weist darauf hin, dass der Käufer die Möglichkeit hat, in den laufenden Erbbaurechtsvertrag einzutreten. Der Beklagte bittet unter Bezugnahme auf ein zuvor mit dem Kläger geführtes Telefonat um Übersendung des Exposés. Er verpflichtet sich schriftlich zur Zahlung einer Provision von 3,57 % des Kaufpreises. Die Verkäuferseite erklärt den Widerruf des Maklervertrages mit der Begründung, sie habe keine Widerrufsbelehrung erhalten. Der Beklagte kauft das Erbbaurecht mit dem Gebäude. Er weigert sich die Maklerprovision in Höhe von 9.639,00 € zu zahlen. Das Landgericht gibt der Klage des Maklers gegen den Käufer statt. Das Kammergericht weist die Klage ab. Auf die Revision des Maklers hebt der BGH das Berufungsurteil auf, die Klage des Maklers hat damit Erfolg.

Entscheidung

1. Der BGH führt aus, dass es sich bei dem streitbefangenen Haus, das ein Reihenmittelhaus ist, um ein Einfamilienhaus handelt. Für den Begriff des Einfamilienhauses kommt es auf die rechtliche Ausgestaltung nicht an, der Begriff umfasst nicht nur Grundstückseigentum, sondern auch ein Erbbaurecht.
   Der Maklervertrag mit dem Käufer ist durch schlüssiges Verhalten geschlossen. In dem dem Beklagten übersandten Exposé war der Hinweis auf die zu zahlende Provision enthalten. Der Beklagte hat das Exposé über das Immobilienportal Immobilienscout24 angefordert und, nachdem er es erhalten hatte, mit dem Kläger per E-Mail einen Besichtigungstermin vereinbart. Damit war der Maklervertrag zustande gekommen.
2. Dem Provisionsanspruch des Klägers gegenüber dem Käufer, hier dem Beklagten, steht nicht entgegen, dass die Verkäuferseite ihren mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag wirksam widerrufen hat. Sowohl die Verkäuferseite wie auch die Käuferseite haben einen Maklervertrag mit einer Provision in gleicher Höhe geschlossen. Dadurch, dass der Verkäufermaklervertrag wirksam widerrufen wurde, war die Verkäuferseite nicht mehr zur Zahlung verpflichtet. Darin ist jedoch, wie der BGH ausführt, nicht ein Erlassvertrag gemäß § 656c Abs. 1 S. 3 BGB zu sehen. Eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 S. 3 BGB scheidet ebenso aus, weil nach dem im Gesetzgebungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers die Anfechtbarkeit des Maklervertrages oder sein Widerruf durch eine der Parteien des Hauptmietvertrages auf die Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit des Maklerprovisionsanspruchs gegen die andere Partei des Hauptvertrages keinen Einfluss haben soll. Insoweit verweist der BGH auch auf § 654 BGB, der nach § 656c Abs. 2 S. 2 BGB unberührt bleiben soll.

Fazit

Schwächen und Ungenauigkeiten des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern“ zeigen sich sukzessive erst anhand von Rechtsstreitigkeiten. Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung nunmehr die Position des Doppelmaklers: Der Halbteilungsgrundsatz bleibt Leitprinzip, schützt aber nicht vor eigenständigen Provisionsansprüchen, wenn eine Partei aus individuellen Gründen wie einem wirksamen Widerruf ausfällt. Sorgfalt bei der Widerrufsbelehrung sichert die volle Provision; ihr Fehlen gefährdet nur den Anspruch gegen die betroffene Partei – nicht jedoch das gesamte Geschäft.