Maklerexposé: Muss der Makler die Objektangaben des Verkäufers überprüfen?

Der Immobilienmakler darf die Objektangaben des Verkäufers (hier: zur Wohnfläche) grundsätzlich ungeprüft an den Käufer weitergeben. Er schuldet keine eigenen Ermittlungen und darf auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers
vertrauen.

LG Hamburg, Urteil vom 08.01.2010; 329 O 206/09 – noch nicht rechtskräftig

Der Fall

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses möchte sein Anwesen verkaufen. Er übergibt die Objektdaten einem Makler, der sie in sein Exposé übernimmt. Dort ist unter der Überschrift „Kaufpreis und Wohnfläche – Nutzfläche“ angegeben:

„6 Wohneinheiten, Wohnfläche: gesamt ca. 293 m² [….].“

Es findet sich schnell ein Käufer. Laut Kaufvertrag schuldet der Käufer die Maklerprovision. Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer sind ausgeschlossen. Nach Kaufvertragsabschluss fordert der Makler seine Provision. Der Käufer lehnt das ab. Er meint, dass die Wohnfläche des Hauses nicht 293 m², sondern lediglich 253,65 m² betrage. Das
habe der Makler gewusst oder wissen müssen. Er habe demnach seinen Provisionsanspruch verwirkt.

Rechtlicher Hintergrund

Nicht selten verweigert der Auftraggeber die Provisionszahlung mit Blick auf den Einwand der Verwirkung gemäß § 654 BGB. Grundsätzlich gilt:

• Der Makler haftet nicht für die Richtigkeit von Auskünften, die er erkennbar von Dritten eingeholt hat, sondern nur für die Richtigkeit der Weitergabe, vgl. BGH, 18.01.2007 – III ZR 146/06
• Der Makler ist nicht verpflichtet, die von seinem Auftraggeber erhaltenen Objektangaben nachzuprüfen, vgl. BGH, 18.01.2007, a.a.O.

Was sagt das Gericht?

Das Landgericht Hamburg gibt dem Makler Recht! Er habe einen Anspruch auf Provision gem. § 652 BGB. Dieser Anspruch sei auch nicht gem. § 654 BGB verwirkt. Denn selbst wenn die vom Käufer behauptete Abweichung der Wohnfläche vorläge, würde das keine Pflichtverletzung des Maklers begründen. Das ergebe sich aus folgenden Überlegungen: Im Maklerexposé sei die Wohnfläche mit „ca. 293 m²“ angegeben gewesen. Schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch bringe die Bezeichnung „ca.“ zum Ausdruck, dass lediglich ein Nährungswert angegeben werde. Dies werde auch nicht durch die Angabe einer „krummen“ Zahl relativiert. Denn auch in diesem Fall werde durch den Zusatz „ca.“ deutlich, dass der angegebene Betrag dem tatsächlichen nicht genau entspricht. Es gebe auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Makler von einer Flächenabweichung Kenntnis hatte. Denn die Daten seien ihm vom Verkäufer übermittelt worden. Eine Pflicht des Maklers, die übermittelten Flächenangaben zu überprüfen, bestehe nicht (Verweis auf BGH, 18.01.2007, a.a.O.). Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Daten „unrichtig, unplausibel oder sonst bedenklich gewesen wären.“

Praxishinweis

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Sie verteilt das Risiko ungenauer oder falscher Angaben in Makler-Exposés interessengerecht und benachteiligt den Käufer einer Immobilie nicht unangemessen. Es steht dem Käufer frei, im Vorfeld des Vertragsabschlusses die Wohnflächenangaben wenigstens stichprobenhaft nachzuprüfen oder sich im Vertrag eine entsprechende Zusicherung bzw. Garantie geben zu lassen. Aus Sicht des Maklers sollte darauf geachtet werden, dass bei Bewerbung eines Objekts – z.B. im Exposé – deutlich wird, dass die Objektangaben vom Verkäufer stammen. Andernfalls kann der Makler haften, wenn er den Eindruck vermittelt hat, dass die von ihm gemachten Angaben auf eigenen Ermittlungen beruhen bzw. durch ihn selbst auf ihre Richtigkeit überprüft worden sind.