Maklerexposé: Muss der Makler die Objektangaben des Verkäufers überprüfen?

BGH, Urteil vom 18.01.2007; III ZR 146/06

Sachverhalt

Ein Makler ist mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung beauftragt. Zu der Wohnung gehört ein „Dachstudio“. Dabei handelt es sich um einen ausgebauten Spitzboden. Der Makler übersendet den späteren Käufern ein Exposé und weist darauf hin, dass bei Vertragsschluss eine Maklercourtage zu zahlen ist. Nach dem Kauf der Eigentumswohnung stellt sich heraus, dass der Spitzboden ohne Baugenehmigung ausgebaut wurde und daher zurückgebaut werden muss. Die Käufer verklagen die Verkäufer auf Schadensersatz. Der Prozess endet mit einem Vergleich über 5.000,00 €. Den weiteren Schaden von rund 40.000 € verlangen die Käufer nun vom Makler.

Was sagt das Gericht?

Der BGH weist die Klage ab. Die Käufer haben keinen Schadensersatzanspruch gegen den Makler. Zwar steht der Makler in einem besonderen Treueverhältnis zu seinem Auftraggeber. Dies bedeutet, dass der Makler in der Regel über alle ihm bekannten Umstände aufklären muss, die für die Entscheidung seines Auftraggebers von Bedeutung sein könnten. Diese Verpflichtung trifft auch den Doppelmakler gegenüber seinen beiden Auftraggebern. Wie weit die Informationspflicht geht, hängt von den Umständen des einzelnen Falles ab. So verletzt der Makler etwa dann seine Pflichten, wenn er Informationen über das Objekt erteilt, ohne sich selbst entsprechende Kenntnisse verschafft zu haben. Kann er sich solche Kenntnisse nicht verschaffen, muss er zumindest diesen Umstand offen legen. Andererseits darf der Makler aber Objektinformationen, die er vom Verkäufer erhält, grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Dies setze allerdings voraus, dass er die betreffenden Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und „sondiert“ hat. Informationen, die für ihn erkennbar unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind, darf er nicht in sein Exposé aufnehmen. Eigene Ermittlungen schuldet der Makler seinem Auftraggeber jedoch nicht. Vielmehr darf er auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen. Sofern also keine besonderen Umstände vorliegen, muss der Maklerkunde grundsätzlich davon ausgehen, dass die Exposéangaben nur die ungeprüften Angaben des Verkäufers wiedergeben.

Nach Ansicht des Gerichts gab es hier keinerlei Hinweise, dass der Makler verpflichtet war, die Baugenehmigung für den Spitzboden selbst zu überprüfen. Vielmehr hat er erkennbar nur die Angaben des Verkäufers weitergeleitet.

Praxishinweis

Eigene Nachprüfungen des Maklers können erforderlich sein, wenn er

• im Exposé bestimmte Angaben zusichert,
• ausdrücklich bestimmte Informationspflichten übernimmt oder
• ein besonderes Vertrauen in die Richtigkeit der Informationen erweckt.